文章篇幅较长，分为上、下两篇，本篇为上篇

        《民法典》第三百二十三条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”

        “占有”是对不动产或者动产的实际支配、控制，权能的实现应当以权利人对物的实际占有为必要；“使用”是依物的自然属性、法定用途或约定方式，对物进行实际上的利用；“收益”是通过对物的利用而获取经济上的收入或者其他利益。

        关于用益物权与所有权之间的关系：用益物权人在占有、使用他人之物获取相应收益的同时，所有权人往往会依法或者依约获取一定的对价，但所有权人对该物享有的权能就要受到一定的限制。所以，占有、使用、收益的权能全部或部分与所有权发生分离，让渡给用益物权人享有。在用益物权存续期间，所有权人负有尊重用益物权人对该物进行占有、使用、收益的义务，但所有人依然保持对该物的最终支配、处分权。当该物上设定的用益物权灭失后，所有权的权能又能恢复到原来圆满的状态。

1、派生性：用益物权是由所有权派生出的他物权

        用益物权是在他人所有的财产上设立的权利，即对他人的财产享有占有、使用和收益的权利，与担保物权同被称为“他物权”，区别于所有权的“自物权”。用益物权的权源和权能均派生于所有权。在符合法定或约定情形下，所有权人有权恢复对该物的实际支配、控制，可以消灭在该物上设立的用益物权，如国家作为土地所有权人依法收回长期违规未开发的建设用地使用权，即体现用益物权派生性的特征。

2、限制性：用益物权是受到限制的定限物权

       用益物权是不全面的、受到一定限制的物权，同样与担保物权被称为“定限物权”，区别于所有权的“完全物权”。用益物权不包括对该物进行处分的权利，根本原因在于用益物权人不是不动产或动产的所有权人，对物的处分只有所有权人才能依法行使。用益物权人必须根据法律的规定及当事人的约定正确行使权利，保护所有权人的不动产或者动产不受侵害，按照设定权利时约定的用途和使用方法，合理利用所有权人的财产，不得损害所有权人的权益。

3、独立性：用益物权是独立于所有权、担保物权的法定物权

       用益物权是由所有权派生并受限制的物权，但用益物权一经设立，便具有独立于所有权而存在的特性。所有权人在其不动产或动产上设立用益物权以后，不得随意收回该财产，不得妨碍用益物权人依法、依约对该物行使占有、使用、收益的权利。用益物权具有对物的支配性和排他性，与所有权一样具有对世性，其义务人包括任何第三人。用益物权不以用益物权人享有其他财产权利为前提，不随其他权利的转让而转让，亦不随其他权利的消灭而消灭，故具有独立性。

1、促进资源的有效利用

        随着社会、经济的发展，人们对物质尤其是土地等资源的需求不断扩大。在资源的利用过程中，通过建立对物的利用予以保障的机制，实现资源有效、充分利用的目的，成为物权尤其是用益物权法律制度的任务之一。所有权人和用益物权人都取得相应利益，资源的使用价值得到更为有效、充分得实现。就整个社会而言，社会的资源得到有效利用，社会的整体利益也就得到了最大程度地实现和满足。

2、维护资源的有序利用

       首先，通过用益物权制度，确定所有权人与用益物权人之间的权利义务，达到权利人之间的利益平衡，给与双方充分的保障；同时该权利义务是法定的权利义务，当事人不得随意变更。再次，用益物权一般需要通过登记的公示方法将土地等资源的权利状态昭示社会，保障交易的安全。最后，用益物权制度赋予权利的同时，还要求权利人在行使权利时，应当承担保护和合理开发利用资源、保护生态环境的义务，促进社会经济的可持续发展。

1、用益物权的客体本身根植于土地，逐步扩展到各种自然资源

        类型化是在建构法律体系中一种非常重要的逻辑思维方法，即将某一属类型区分为若干特征相同或者相似的种类型。用益物权作为物权属类型下的一个种类型，如何进行类型化，历来争议较大，通常以传统民法上的地上权、地役权和永佃权较具代表性。《民法典》规定的用益物权在具体类型上可归属到地上权和地役权的范畴。

        土地等自然资源在开发利用的过程中，所有权人往往因各种主客观条件的限制，不能或不宜自行开发、利用所拥有的自然资源，从而借助法律制度的设计，在保留对自然资源最终支配和处分权的基础上创设用益物权，其目的就是要解决自然资源所有与开发之间的脱节，从而最大限度地发挥自然资源的效用，推进社会的繁荣进步，为社会谋取更多福利。对该部分用益物权，不少学者称之为自然资源使用权或者自然资源用益物权。

        《民法典》第三百二十四条规定：“国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。”《宪法》第九条第一款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外”；《民法典》第二百五十条，承袭前述《宪法》条文，规定：“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但是法律规定属于集体所有的除外。”

2、自然资源使用权与地役权，以有偿为原则，以无偿为补充

        物权制度具有较强的本土性，与一国的基本经济制度密切相关，用益物权制度也不例外。从国外的法律规定看，凡实行计划经济体制的国家，其民法典上没有物权编，没有用益物权制度，仅规定所有权制度且非常简单。这是因为实行计划经济体制的国家，一般运用行政手段组织经济运行。凡实行市场经济体制的国家，均有用益物权制度。不过，用益物权制度所发挥的作用及其意义，又因实行土地公有制或土地私有制而有所差别。在资本主义的市场经济国家，土地归私人所有，土地所有者自己使用土地，是土地使用关系的主要形式；土地所有者自己不使用土地而交给他人使用，是土地使用关系的次要形式。

        我国是在土地公有制基础上实行社会主义市场经济，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。作为土地所有者的国家自己不使用土地而交给各类企业等使用，是国有土地使用关系的主要形式；作为土地所有者的农民集体自己不使用土地而交给农户使用，是农村土地使用关系的主要形式。用益物权制度，对于实行社会主义市场经济的我国所具有的意义和所发挥的作用，要远远超过实行资本主义市场经济的国家所具有的意义和所发挥的作用。

        在我国，土地等自然资源主要归国家所有、部分归集体所有，除集体所有的自然资源可在集体经济组织之间有限制地转让交换以及国家通过征收将集体所有变更为国家所有之外，自然资源所有权是不允许自由转让交易的。而自然资源天然能够为人类提供生存、发展和享受的物质与空间，需要通过不断的开发和利用，才能真正为人类造福、为社会谋利。这就决定了组织、个人若开发利用土地、矿产等自然资源，必然基于国家或者集体让渡其所有的自然资源上的部分权能，通过一定的程序和方式，依法或者依约，对相应的自然资源进行占有、使用和收益。用益物权创设的目的就是要解决自然资源所有人与利用人、第三人之间的利益关系，从而使自然资源的效益于经济上获得充分的实现。

        《民法典》第三百二十五条规定：“国家实行自然资源有偿使用制度，但是法律另有规定的除外。”以有偿使用为基本原则，以无偿使用为例外和补充“的自然资源使用制度是物权法用益物权的重要基础。就我国现行自然资源使用制度而言，主要依据《土地管理法》、《矿产资源法》、《水法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用管理法》、《海岛保护法》等资源性法律的规定。用益物权制度当中，除了与自然资源使用制度相关的权利，还有地役权这类独有的权利类型。地役权属于一种为增加自己土地的利用价值而利用他人土地的用益物权。常言道“此山是我开，此树是我栽，要想把路过，留下买路财”，这即是地役权有偿性的生动体现。当然，地役权的设立，并不以有偿为必要。是否有偿，应由当事人于地役合同中明确。当事人未对费用作出约定的，应作无偿的解释。

3、现行用益物权的体系：《民法典》专章+特别法

        《民法典》物权编承袭了《物权法》的做法，采取“具体与原则”相结合的方式确定了我国用益物权的类型化体系，即专章分别规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权（新增）与地役权，同时在用益物权一般规定中宣誓性地规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和养殖权、捕捞权等基于自然资源而创设的特别类型用益物权。

        用益物权类型中，有些属于国家制度层面规划创设的，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权，这些用益物权人的权益受到法律的强力保障，相关的法律规范亦较为完善；有些则属于当事人的约定、经由法律确认的，如居住权、地役权，这些用益物权人的权益受合同约定内容的影响较大；其他自然资源使用权，如探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等特别用益物权类型均与行政许可密切关联，具有强烈的公法属性。[5]下文将具体介绍《民法典》专章规制的五大用益物权：土地承包经营权、宅基地权、建设用地使用权、居住权、地役权。

        土地是农民最基本的生活保障，也是最基本的生产要素。农村集体经济组织成员与土地的关系，是决定农民富裕、农村稳定和农业发展的最基本和最重要的问题。赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，是“三农”法律政策的基石。《民法典》物权编是关于物权的基本规则，对于关系到5亿多农民根本利益的土地承包经营权这一重要的用益物权，需要根据农村的新情况、农业的新发展、农民的新需求作出相应的规定和修订，以满足乡村振兴的战略。

        《民法典》第三百三十条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”双层经营体制，从1978年小岗村“包产到户”到2019年党中央、国务院《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》，经历了不断完善和发展的过程，符合生产关系要适应生产力发展要求的规律。双层经营体制，不仅适应以手工劳动为主的传统农业，也能适应采用先进科学技术和生产手段的现代农业，具有广泛的适应性和旺盛的生命力。

        一方面，实行家庭承包经营，使农户获得充分的经营自主权，能够极大调动农民的积极性，解放和发展农村生产力。农户根据市场、气候、环境和农作物的生长情况自主决策，保证生产顺利进行的同时，有利于农户自主安排剩余劳动力和剩余劳动时间，增加收入；另一方面，集体经营具有生产服务、组织协调和资产积累等功能，推动传统农业向专业化、商品化、市场化、集约化、现代化发展。

        《民法典》第三百三十条第二款规定：“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”

1、占有、使用、收益“三权分立”

        《民法典》第三百三十一条规定：“土地承包经营权人依法对承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业的农业生产。”土地承包经营权人对土地享有直接支配和排他的权利，自主决定农业生产的种类和方式。对土地的使用不仅仅限于传统意义上的种粮植树、放牛养羊，还包括为农业生产而修建必要的附属设施，如建造沟渠、修建水井。对于承包地上农林作物以及畜牧养殖中所产生的天然孳息和所获取的利益也都归属于承包人。

        对于权利期限，土地承包经营权是一种有期限的物权，于期限届满时消灭。[7]当然，如果愿意继续承包，期限相应继续延长。《民法典》第三百三十二条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。”

2、农村土地所有权、土地承包经营权、土地经营权“三权分立”

        《民法典》第三百四十条规定：“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。”土地经营权为“三权分置”下所新设的一种权利类型，其与集体所有权、农户承包权并列为土地上的三种权利。充分发挥“三权”的各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。

        随着工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包地流转明显加快。一方面，不少农户不愿、不能直接经营承包地。另一方面，大量的不同投资主体想要发展现代农业，参与农业生产经营，出现了农村土地的承包主体与经营主体相分离的现象。土地流转和适度规模成为发展现代农业的必由之路。

        正是在这一背景下，党中央、国务院开始提出探索“三权分置”的改革。2014出台《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》、《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，2015年出台《深化农村改革综合性实施方案》，2016年出台《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，2018年出台《关于实施乡村振兴战略的意见》。

        “三权分置”是农村土地经营方式在改革过程中两次“两权”分离的结果：第一次“两权”分离，农户通过家庭承包的方式，从集体土地所有权中分离出土地承包经营权，实现了集体统一经营向承包方家庭经营的转变；第二次“两权”分离，承包方通过出租（转包）、入股等方式，将承包地流转给他人经营，从土地承包经营权中分离出土地经营权，实现了从承包方直接经营到他人经营的转变。

1、宜“包产到户”的，采取家庭承包方式

        前述，《民法典》第三百三十条、第三百三十一条肯定了家庭承包经营方式。家庭承包方式是指以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人与发包人建立承包关系，承包耕地、林地、草地等用于农业的土地。发包人将土地发包给农户经营时，应当按照每户所有成员的人数来确定承包土地的份额，也就是通常所说的“按户承包，按人分地”，无论男女老少，“人人有份”。此类承包具有农地使用权平等分配的功能，集体经济组织的所有成员都有权要求平等地获得土地的承包。

2、不宜家庭承包的，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式

       《民法典》第三百四十二条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地”。根据《农村土地承包法》的规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩以农田水利设施用地等农村土地，集体经济组织内的成员和以外的自然人、法人或其他组织都可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。比如果园、菜地、养殖水面等，在本集体经济组织内做不到人人有份，只能由少数农户来承包。《民法典》该条款是对《物权法》第一百三十三条进行了修订与改造，突破了原来“四荒”土地的限制，扩展到一切农村土地均可以采用招标、拍卖和公开协商的方式。这些承包方式都是以自愿、公开、公正的原则进行承包的，能够更合理地利用这些农村土地。

       除去法律行为方式，还有非法律行为方式获取农村土地承包经营权，如继承方式。物权编通则即《民法典》第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”

       下面谈及法律行为方式获取土地承包经营权的生效要件。

1、土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立

        关于土地承包经营权的生效模式。从理论角度而言，一是登记生效主义，登记是不动产物权变动的必要条件，未经登记，不生效力；二是登记对抗主义，当事人在物权变动后未经登记不影响效力，但不能对抗善意第三人。从实践角度而言，土地承包经营权的生效模式，有两大现实问题需要考虑：一是承包方案经村民会议讨论同意，集体经济组织成员相互熟悉，承包的地块人所共知，能够起到相应的公示作用；二是农村土地承包经营权的确权发证工作直到前几年才完成，实际上往往滞后于土地承包经营合同的签订，不能因此而否定农户的承包经营权。

        从理论和实践角度出发，《民法典》对于土地承包经营权的生效，采意思主义物权变动模式，第三百三十三条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”；第三百四十一条规定：“流转期限在五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立”。

2、土地承包经营权流转的，亦采“登记对抗主义”

        《民法典》第三百三十五条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人”；第三百四十一条对于土地经营权流转，同样规定：“当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。根据这两条规定，土地承包经营权或者土地经营权互换、转让的，当事人要求登记的，应当向登记机构申请办理变更登记。申请登记时，应当提交土地变更登记申请书及相关资料，包括：当事人姓名、住所，土地坐落、面积、用途，土地承包合同、土地承包经营权或土地经营权转让合同、互换合同，以及登记部门要求提供的其他文件。

        2022年11月8日，自然资源部颁行了《土地承包经营权和土地经营权登记操作规范（试行）》，对土地承包经营权登记、土地经营权的登记、土地经营权抵押登记中的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记过程中的适用条件、申请主体、申请材料、审查要点都作了详细规定。对于包括互换、转让、出租、抵押在内的权利流转，下面结合《民法典》条文详述之。

1、发生物权移转效果的转让、互换

        《民法典》第三百三十四条规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”具体的定义与操作，《农村土地承包法》进行了详细的规定。《农村土地承包法》第三十三条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案”；第三十四条规定：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”。

2、发生债权效力的出租、抵押以及发生投资股权关系的入股

        《民法典》第三百三十九条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”；第三百四十二条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权”。土地承包经营权的取得基于不同的方式，分为以家庭承包方式取得和以其他方式（招标、拍卖、公开协商）取得。可以看出，这两种取得方式在流转上有所差别，上述两个法律条文已有部分体现，具体不同表现在以下几个方面：

        其一，流转方式不完全相同，以其他方式取得的土地经营权比家庭承包方式取得的土地承包经营权多一个抵押的方式进行流转；其二，流转要求不同，家庭承包方式下流转自由决定，没有限制条件。其他方式流转要求更加严格，需要依法登记取得权属证书，特别是为土地经营权设定抵押担保还要征得承包方书面同意，并且要向发包方备案；其三，是否支付对价不同，家庭承包方式下的流转原则上不需要支付对价，无偿获取。而以其他方式取得的土地经营权再行流转需要按照市场化原则支付对价。

        就整个土地承包经营权流转的规范体系而言，无论是互换、转让，还是出租、入股、抵押，《农村土地承包法》、《农村土地经营权流转管理办法》都详细规定了流转原则、流转主体、流转程序和流转条件以及流转费用的确定和流转收益的归属等，从而建立了统一的土地承包经营权流转规制体系。从土地承包经营权流转的实际情况看，转包约占50%，出租占17.88%，互换占7.58%，入股占5.71%，转让占11%，其他形式占10%。

1、发包人不得随意变动、收回承包地

        《民法典》第三百三十六条规定：“承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重损害承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。”土地不仅是农民的基本生产资料，而且是农民主要的生活保障。赋予农民长期而有保障的土地承包经营权，是保持农村土地承包关系长期稳定的关键。依据《土地管理法》第十四条第二款以及《农村土地承包法》第二十八条第二款，“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”

        《民法典》第三百三十七条规定：“承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的，依照其规定。”土地承包经营权的收回受土地承包经营权身份性与物权性的限制，只要土地承包经营权未因法定原因而消灭，发包方不得收回。《农村土地承包法》第二十七条还特别保护进城农户的土地承包经营权，不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件，只是在第六十一条规定发包方为了乡（镇）村公共设施、公共事业建设，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，可以收回承包地。

2、承包地被征收，需要进行补偿

        《民法典》第三百三十八条规定：“承包地被征收的，土地承包经营人有权依据本法第二百四十三条的规定获得相应补偿。”土地承包经营权是在集体所有的土地上派生出来的用益物权，土地承包经营权人是享有用益物权的权利人。基于公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收承包地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等费用，并安排被征收农民的社会保障费用。

        关于承包地征收补偿费用分配纠纷中的主体资格，《第八次全国法院民商事审判工作纪要》第二十三条明确：审理土地补偿费分配纠纷时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

        《民法典》第三百四十三条规定：“国家所有的农用地实行承包经营的，参照适用本编的有关规定。”基于特殊历史的原因，我国东北、西南、西北地区，还存在很多的国有农场、垦区、生产建设兵团等。这些土地与农村土地在性质上存在差异，可参照本编的规定给与保护。

        关于司法实践对土地承包经营权的保护，人民法院审理土地承包经营纠纷案件，应当根据当事人的诉讼请求和案件的具体情况，正确适用《民法典》物权编和合同编，按照《民法典》物权编、《农村土地承包法》等规定保护农民对承包土地享有的占有、使用、收益等法定权利，充分、有效地保护土地承包经营权人的合法权益。

        土地承包经营制度和宅基地使用制度是维护我国农业、农村稳定的重要制度。如果说土地承包经营权是为农民生产经营所设置，那么宅基地权则是为农民生活居住所设置。宅基地使用权和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。

1、允许占有、使用土地，建造住宅及附属设施

        《民法典》第三百六十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地的所有权主体归集体，使用权主体特定为农村集体经济组织成员，权利用途特定为建造住宅及其附属设施。权利期限为永久性，不会发生因期限届满而消灭的问题。

2、探索所有权、资格权、使用权“三权分立”

        在传统宅基地使用权制度中，收益权、处分权被排除在宅基地使用权的权利制度之外，在法律上受到了限制。《土地管理法》第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”通过对该条款反向解释可以理解为收益权、处分权的限制。近年来，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，逐步完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，但不得违规违法买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

        《民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”

1、宅基地使用权的取得坚持“一户一居”，行使权利限定在满足居住需要，即“户有所居”

        《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”可见，宅基地使用权的取得坚持“一户一居”。宅基地使用权权利的行使在于满足农村居民的居住需要，不得随意改变宅基地的用途，不得利用宅基地从事生产经营活动。

2、原则上禁止宅基地使用权的转让和抵押，部分试点地区可以尝试

        目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民基本生活保障和安身立命之本。从全国范围来看，放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟，现行法律和国家有关政策也采取了原则上禁止的态度。另一方面，有条件地允许宅基地使用权的转让有利于盘活利用闲置宅基地。如宅基地使用权经过登记，则在转让时需要办理变更登记。

        从实践的情况来看，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中明确：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。对于同一宅基地转让多人的，根据不动产物权登记生效模式与《农村土地承包纠纷司法解释》第二十条的规定，奉行“在先登记优先于在先合同生效优先于在先合法占有”。

1、因自然或行政行为等原因，宅基地使用权消灭

        《民法典》第三百六十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地”。前述，宅基地使用权为无期限的用益物权，不会因为期限届满而消灭。宅基地使用权消灭的事由包括：自然原因灭失，被征收，不按批准用途使用被收回，长期闲置，使用权人不复存在[14]。由前述原因而灭失宅基地使用权的，应当按照国家有关规定，重新分配宅基地，同时注意节约利用和保护耕地。

2、已经登记的宅基地消灭，应当及时办理注销登记

        《民法典》第三百六十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”失去宅基地使用权的村民申请重新分配土地，如不进行注销登记，从形式上看，宅基地使用权人名下仍有登记的宅基地使用权，则影响宅基地使用权人相关权益的行使。