物权是民事主体依法享有的重要财产权。有关产权制度，可谓源远流长。商朝法律中关于土地所有权的规定，是我国最早的物权法律制度[1]。国学经典中的表述也不胜枚举：《孟子·滕文公上》说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”；《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也”；《管子·七臣七主》中也说“法者所以兴功惧暴也，律者所以定分止争也，令者所以令人知事也”。前述经典讲述了名分归属、公示公信、定分止争、制度保护的道理与重要性。

        无独有偶，在西方，罗马法时期，诉讼法领域有“物的诉权（actio in rem）”与“人的诉权（actio in personam）”这两个概念。“物的诉权”是所有权、役权和其他权利的保护手段，“人的诉权”是债权的保护手段，二者形成对峙与并存的格局。也就是说，罗马法的物权观念，是通过对物本身的诉讼（ “对物之诉”）来表现的权利人对于特定物的归属或追及性。据考证，于学理上以“ius in re”来表述“物权”这一术语，系在欧洲的中世纪时期。

        “物权”一语正式见于民法典上，是1811年《奥地利普通民法典》对“物权”一词的规定。德国的普通法学、近代民法学及潘德克顿法学对物权和债权的概念有了深入研究的基础上，1896年公布的《德国民法典》把财产权区分为物权和债权，并于“物权”（该法典第3编）的编名下，规定了443个条文（第854—1296条）的物权制度及其规则系统。于民法典上设立专门的物权编来规定物权制度及其规则系统，此点对后世制定民法典或物权法的国家产生了直接影响。我国2007年颁行的《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”），其源起、名称与相关制度也是受此影响。

        物权作为近现代及当代民法上的一项重要概念，与债权一道共同构成大陆法系民法财产权的两大基石。没有物权、债权概念，也就没有大陆法系的近现代与当代民法制度及其体系，尤其是作为形式民法的民法典。物权为支配权，债权为请求权；物权为绝对权，债权为相对权；物权具有排他效力、优先效力、追及效力，债权则无这些效力。

        物权法律制度“上涉国本，下系民生”，物权编是《民法典》在总则编后的首个分编内容，重要性不言而喻。物权编在《物权法》的基础上，吸收《物权法司法解释》、《建筑物区分所有权司法解释》等司法解释，参考《不动产登记暂行条例》、《优化营商环境条例》等行政法规，《动产抵押登记管理办法》、《应收账款质押登记办法》等部门规章，借鉴《美国统一商法典》以及《联合国贸易法委员会担保交易示范法立法指南》等域外制度，编纂设置了5个分编、20章、258条。其中，第一分编通则包括一般规定、物权的变动以及物权的保护。

        《民法典》第二百零五条是物权编的第一个条款，源自《物权法》第2条第1款，是有关调整范围的规定，即“本编调整因物的归属和利用而产生的民事关系”。物权制度自创立以来，经过长期的历史演变，形成了以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日耳曼法物权体系[4]。《民法典》物权编重视物之归属和利用的平衡，在归属清晰和利用自由之间兼顾定分止争和物尽其用，实现立法宗旨。确定物之归属包括物权的取得、变更、转让及保护中的法律关系，物的利用包括使用价值、交换价值以及公共利益的关系。

        细心的读者可能会发现原《物权法》第1条是关于物权法的立法目的及依据，本次编纂《民法典》予以删除。另前述《物权法》第2条第1款作为物权编的调整范围予以保留，而《物权法》第2款“物的概念”，第3款”物权的概念”则被分别移植到《民法典》总则编”民事权利“一章的第一百一百一十五条与第一百一十四条第二款。我们在之前的文章中也分析过这两个条文，当时侧重于介绍我国《民法典》的权利内容与权利体系，而本文则侧重结合这两个条款和总则编第一百一十六条以及物权编通则分编中的一般规定，共同分析物权法律制度的基本原则。

        《民法典》总则编第一百一十六条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。该条款即为物权法定原则，物权的类型和内容由民法和其他法律统一规定，不允许当事人依自己的意思自由创设、变易。物权法定原则的存在，是着眼于物权的体系必须单纯化，以配合其强大的对世效力，建立明确的物权交易秩序。

        学理上依据不同的标准可以有不同的分类：以物权所依据的法律类别不同为标准可以分为普通物权和特别物权；以对标的物的支配范围为标准可以分为完全物权（自物权）与限制物权（他物权）；以物权发生原因为标准或者说是否有当事人意思自治为标准可以分为法定物权和意定物权；以物权标的物种类为标准可以分为不动产物权、动产物权和权利物权；以物权变动是否需要登记为标准可以分为登记物权和非登记物权；以物权有无存续期间为标准可以分为有期限物权和无期限物权；以物权是否已经取得为标准可以分为既得物权和期待物权；以物权是否具有独立性或从属性为标准可以分为主物权和从物权；以有无物权的实质内容为标准分为本权和占有。

        依据《民法典》第一百一十四条之规定，物权的法定分类从物权的客体及权能角度出发，分为所有权、用益物权、担保物权、占有。所有权依据权利主体分为国家所有权、集体所有权和个人所有权，依据权利客体有建筑物区分所有权，依据彼此关系分为相邻关系和共有；用益物权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权；担保物权分为抵押权、质权和留置权；占有分为有权占有和无权占有。

        依据《民法典》第一百一十四条之规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。“直接“即权利人实现其权利不必借助他人，在法律规定的范围内，完全可以按照自己的意愿行使权利。”支配“有安排、利用的意思，包括占有、使用、收益和处分的权能总和。”直接支配“还有排除他人干涉，即其他人负有不妨碍、不干涉物权人行使权利的义务。物权的排他性，是指一物之上不能有相互冲突的物权，如所有权，一物之上只能有一个所有权，即使一物之上可以设定若干个抵押权，但由于是按照抵押权设定的先后顺序优先受偿，其间也不存在冲突。

        还有物权内容的细节，如土地承包经营权的承包期多长，承包经营权何时设立，承包经营权的流转权限，承包地的调整、收回、被征收的权利义务等等。物权法律制度中的许多规定都是强制性规定，当事人应当严格遵守，不能由当事人约定排除，除非法律规定了“有约定的按照约定”、“当事人另有约定的除外”这些例外情形。

        物权法定中的“法“，指法律，即全国人大及其常委会制定的法律，除法律明确规定可以由行政法规、地方性法规规定的外，一般不包括行政法规和地方性法规。需要说明的是，物权法定中的法律，既包括物权法，还包括其他法律，如土地管理法、渔业法、海商法、民用航空法等，这些法律中都有对物权的规定。

        《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”物权的设立、变更、转让和消灭的方式问题，称为物权变动。该条款一方面是取得物权和物权变动的方式方法，另一方面是物权公示的公信效力。法律规定了可支配资源的归属关系和归属程序，规定归属程序实际上就是间接规定归属关系。公示原则就是物权法上的归属程序，公信原则实际上是赋予不动产登记或者动产占用所公示的内容具有公信力，公示和公信是密切联系在一起的。

        公示原则，是指物权内容的变动必须依据法定的公示方法进行才能发生物权变动的法律效果，同时，公示方法应当足以使任何第三人能够了解物权变动的情况。物权的设立和变动之所以要公示，是由物权的性质本身所决定的。物权具有绝对排他性效力，其义务人是不特定人，而义务人履行义务，以义务人知悉义务为前提，权利必须表现。当事人设立、移转物权时，均可能涉及第三人的利益，因而物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。[11]《民法典》物权编未作任何修改地接受了《物权法》关于公示原则的规范结构体系，将登记和交付分别作为不动产和动产物权变动的公示方法。

        公信原则，是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律应当予以保护。如果登记制度不产生公信力，则不仅使登记制度形同虚设，也不利于交易安全的维护。公信原则表现为两个方面的内容：一是登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。这就是所谓权利的正确定推定规则；二是凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。

        注意：公信力侧重保护的是善意第三人的信赖利益，对于存在合理理由，协议借用他人名义按照公示原则取得物权的双方当事人之间，如借名协议不违反法律规定，登记的权利人不得以公示公信原则对抗借名人实现权利。当然，借名人的上述权利不得对抗与登记权利人就该特定物为标的进行交易或者享有抵押权的第三人。[16]该部分内容在善意取得制度中会再次详细论述。

        《民法典》第二百零六条的三款是一个有机整体，体现的是对各所有制下的产权给与平等的保护。依据《宪法》，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求，坚持公有制为主体、所有所有制经济共同发展，巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，离不开市场主体的平等法律地位和共同和谐发展的社会主义市场经济这个平台。

        与同国际接轨且兼顾中国国情的合同法等其他法律制度相比，物权法更具有本土性、固有性，这是因为物权法与所有制联系紧密，而我国的所有制具有中国特色：在立法层面，《民法典》物权编反映的是中国特色社会主义的基本经济制度；在司法层面，《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》提出：“坚持各种所有制经济权利平等、机会平等、规则平等，对各类产权主体的诉讼地位和法律适用一视同仁，确保公有制和非公有制经济财产权不可侵犯。注重对非公有制产权的平等保护。妥善审理各类涉外案件，平等保护中外当事人的诉讼权利和实体权益。”

        《民法典》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”在总则编，第一百一十三条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护”。物权编是对总则编进一步的强调和具体细化。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整平等财产关系的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。没有平等关系就没有民法，没有平等的财产关系就没有物权法。物权编只有确立平等保护原则，才能建立起财产秩序和交易秩序，促进市场经济发展和社会综合进步。

        物权的设立、变更、转让和消灭叫做物权变动，比如所有权转移、用益物权设定、担保物权设定等等。这其中，有很多探讨的问题：就物权变动的对象而言，有动产和不动产之分；就物权变动的法律行为，是奉行分离原则，区分物权行为和债权行为，还是奉行合一原则，不区分物权行为和债权行为；就物权变动的前因后果，有有因性与无因性之分；就物权变动的形式，是仅要意思表示即可，还是需要要式法律行为才行。要彻底了解前述问题，不如梳理一下物权变动理论的发展历史，在历史的滚滚车轮中寻找答案。

        19世纪以降大陆法系民法对物权变动的规制，其源流可以上溯到公元前753年至公元565年的罗马法，中经欧洲封建的专制时代，长达1000年（476—1500年）的中世纪和19世纪初期开始的民法法典化运动，至20世纪初，大陆法系民法就物权如何发生变动业已形成了“三足鼎立”的规制格局。此即以德国民法为代表的物权形式主义，以奥地利、西班牙、瑞士民法为代表的债权形式主义，以及以法国、日本民法为代表的债权意思主义。

        债权意思主义、物权形式主义与债权形式主义，系近现代与当代各国民法规范基于法律行为的物权变动的三种基本立法模式。其中，债权意思主义有使物权变动便利、简洁的优点，但物权变动仅因债权行为的意思表示即生效力，不能由外部认识物权是否变动及变动的时期，因此不得不以交付或登记作为其对抗要件，但却由此使物权法律关系，于当事人间的内部关系与对第三人的外部关系发生不一致的复杂问题。而物权形式主义，以交付或登记为物权变动的生效要件，不仅可保障交易安全，且使当事人间就物权关系的存在与否及变动的时期明确化，并使当事人间的内部关系与对第三人的外部关系也完全一致。但其承认物权行为独立性与无因性，不仅与一般社会生活的实际状况未尽相合，且因采无因性的结果，使对静态的财产所有权的安全的保护（对第一出卖人的保护）亦失之不周。[18]债权形式主义，既具有债权意思主义、物权形式主义的优点，也克服了缺点与不足。债权形式主义既有使物权的交易获得便捷、当事人的意思受到尊重的优点，也有使物权变动的当事人之间的内部关系与对第三人的外部关系相一致，而切实保障物权交易安全的优点。

        现今大陆法系和英美法系物权变动的立法模式系统可归纳图示如下：

        通说认为我国采用的是债权形式主义的登记生效模式，即以买卖、赠与、租赁等债权行为作为物权变动的原因，而物权变动的外在形式需要通过不动产登记与动产交付来体现。《民法典》物权编对于因民事法律行为的物权变动，原则上采债权形式主义，例外地采取债权意思主义。下面分为不动产与动产分别探讨民事法律行为项下的物权变动，随后分析非因民事法律行为项下的物权变动：

        依民事法律行为进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方（或者多方）当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动，此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，不动产以登记，动产以交付。

        关于不动产物权变动与不动产物权登记的关系：民法不动产物权采公示、公信原则，既以登记为公示方法，也主要以登记为不动产物权变动或处分的要件。大陆法系主要有两种立法例：一种是登记生效主义，一种是登记对抗主义。依据《民法典》第二百零九条及第二百一十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。即以登记生效为原则，以登记对抗为例外。例外为法律另有规定，如后续物权编第三百三十三条、三百三十五条规定的“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”；再如第三百七十四条规定的“地役权自地役合同生效时设立……。未经登记，不得对抗善意第三人”，还如合同编第五百四十七条规定的“债权转让中，作为从权利的抵押权随同主债权转让，不以转移登记为生效要件。”

        关于物权行为与债权行为是否分离与独立，《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即物权效力与合同效力相区分：物权变动与其基础关系或者说原因关系相区分，物权变动的结果与物权变动的原因作为两个法律事实。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，如果合同具备法律规定的生效要件，则合同已经生效，而合同生效和物权变动并不必然发生联系，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果，如出让方违约或者物权客体灭失，不能以未发生物权变动的结果否定合同的有效性；如果合同有效且经过履行完成不动产物权变更登记，此时的物权变动为合同履行的结果，从这个意义上说合同是物权变动的原因行为，无此基础关系，当事人要求物权变动的请求权亦就失去了权源根基，无法请求对方履行交付或协助登记等变动义务。登记一般不是针对合同行为，而是与不动产物权变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，不动产物权的变动只能在登记时生效。

        所以说“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。涉及契约问题属于合同法调整，涉及物之归属与利用的问题属于物权法调整；合同法的任务是促进交易、鼓励竞争，物权法的目标是定分止争、物尽其用。两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力规则不能相互替代。同时还要正确认识物权编与行政法等在物的归属和利用以及产权保护等社会事务管理中的不同分工和角色。审判实践中存在着民事与行政交叉的情形，在不动产登记领域较为突出。原《物权法司法解释（一）》以及新的《民法典物权编司法解释（一）》第一条均规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。“

        从以上分析不难看出，不动产登记在不动产物权的归属与变动中的重要意义。不动产登记，是指国家规定的登记机构根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载。其意义在于为不动产物权交易提供国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。所谓的公信力，是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。下面我们就着重分析有关“不动产登记”的具体问题。

        《民法典》第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”早在物权法制定之前，就有专家呼吁建立不动产统一登记，当时不动产登记涉及的部门就有土地管理部门、房产管理部门、农业管理部门、林业管理部门、海洋渔业主管部门、地质矿产主管部门，随着社会经济交流频率的提高、交流地域范围的扩大，“多头共管而又广布分散”登记管理模式，产生重复登记、资料分散等现实问题，不仅给交易当事人带来不便，也给行政管理带来弊端，同时造成资源浪费。

        不动产统一登记呼之欲出，国务院国土资源主管部门（现为自然资源部门）负责指导、监督全国不动产登记工作，这是对国务院机构改革成果的确认。之所以由国土资源部门（现为自然资源部门）负责不动产登记工作，是因为土地是最重要、最基础的不动产，房屋等不动产依附于土地，不能脱离土地而独立存在。

        《民法典》第二百一十二条规定了不动产登记机构的职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；由有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项。不动产登记审查分为实质审查和形式审查，其主要区别在于：不动产登记工作人员是否有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查，进行原因审查的为实质审查，反之则为形式审查。

        从各国立法规定来看，无论立法例采用的是不动产登记对抗主义还是登记生效主义，其不动产登记审查形式并非存在必然的区别。例如，法国采登记对抗主义，其不动产登记审查主要是形式审查。而德国采登记生效主义，其不动产登记审查也主要是形式审查。采登记生效主义的瑞士则采实质审查。故采取实质审查抑或形式审查，主要取决于立法上对不动产登记的公信力的要求。从各国实践来看，无论采用何种不动产登记审查形式，在实操中都要兼顾不动产登记审查的高效与不动产登记的公信力之维护。

        从审查的内容来看，我国不动产登记机构的职责在形式审查的基础上，适当融合了实质审查的部分特征：第一，从审查的材料来看，包括了不动产物权权属证明材料和表明不动产情况的材料以及其他必要材料；第二，从不动产登记机构可以询问登记申请人来看，不动产登记机构为确保登记内容的真实性，可以对登记内容进行询问；第三，不动产机构于必要时还可以实地查看不动产；第四，实质审查赋予不动产登记机构更大的审查权力的目的就在于确保登记的准确性。

        司法实务：不动产登记簿，属于公文书证，系记载公共管理机关观念表示或者认识的报告性文书。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第28条规定：“在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。”

        《民法典》为规范不动产登记机构的行为，在第二百一十三条规定了禁止行为，即不动产登记机构不得要求对不动产进行评估、不得以年检名义进行重复登记、不得作出超出登记职责范围的其他行为。作出本条的规定，主要是针对在立法调研过程中发现的一些问题。一些地方的不动产登记机构，履行职责态度不端正，管理不严格，不考虑如何准确及时登记申请事项，如何为当事人提供便利，而是利用手中职权给当事人设置重重障碍，在为单位和个人谋取私利上做足功夫，炮制出评估、年检等诸多名目，收取高额费用。[28]为避免乱收费现象，《民法典》还在第二百二十三条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”

        《民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

        关于不动产登记簿的范围，依据新修订的《不动产登记暂行条例》第五条之规定，登记的不动产权利包括：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记簿的推定力仅与权利相关，确切地说是与那些具有登记的物权相关。故此，不动产登记簿上对不动产自然状况的记载，如不动产地标记、面积、位置、坐落、界址等均属于事实问题，不为不动产登记簿的推定力所及。

        关于不动产登记簿如何制作的问题，存在物的编成主义和人的编成主义两种不同的模式。物的编成主义是指按照不动产的性质分别设置不同的登记簿，德国、日本民法采取这种模式。例如，《日本不动产登记法》第14条规定：“登记簿分为土地登记簿及建筑物登记簿两种。”而人的编成主义是指按照不动产权利的不同而分别设置登记簿，法国采取此种模式。在我国现行规定中，不动产登记簿是按照不动产的性质分别设置的，理论界多数人认为应当采取物的编成主义。

        司法实务：实践中往往会出现不动产登记簿名实不符或者说登记错误的情况。在此，笔者整理了相关实体致错情形与程序维权路径。

        关于不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的成因情形主要有：夫妻共同所有不动产登记在一方名下；作为遗产的不动产物权在被继承人死亡后，仍登记在被继承人名下，或者登记在继承人、受遗赠人以外的人名下；实际权利人借用别人名义将不动产登记在别人名下；个人利用虚假资料申请不动产登记，导致登记机关在不动产登记簿上记载事项不实；登记机关工作审核登记申请资料时，由于故意或过失导致不动产登记簿上记载事项不实；法院或仲裁委生效的裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致；非因法律行为导致不动产物权变动，未及时更新不动产登记簿上相关记载事项；作为不动产登记行为基础的婚姻、继承、共有、买卖、赠与、抵押等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致登记不实等。

        关于不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的维权路经，《物权编司法解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状体不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”对于物权归属和内容的争议，除在不动产确权、给付之诉中适用本条及前述司法解释，在其他几类案外人特殊救济程序之中，同样可以适用：第一，第三人撤销之诉，在当事人提出的撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益之请求也可以一并进行审理和裁判。第二，执行人异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三，案外人申请再审，认为原判决、裁定错误，依照审判监督程序办理。人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的。既然按照第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提取确权的诉讼请求。

        这里，罗列了不动产登记簿与真实权利人不一致的实体致错情形与程序维权路径，具体纠纷中如何定分止争，在下文异议登记与更正登记中详细分析与阐述。

        《民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。权属证书也可以作为权利存在的证据，但它不是确权的主要依据。不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。一般而言，我们需重视不动产登记的推定力，但是，无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均不具有绝对的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记的记载就被推翻。