为解决房屋问题，包括我国在内的世界各国纷纷兴建高层建筑或者多层建筑物。随着社会生活发展，高层建筑物越来越多，更多的人在被区分成若干相对独立区域内的建筑物中居住、工作。对此，很多国家和地区相继制定建筑物区分所有权的法律或者修改民法典用以调整不同所有人之间的关系。如法国的建筑物区分所有权法、日本的建筑物区分所有法、奥地利的区分所有权法、德国的住宅所有权法、美国的联邦公寓所有权法、英国的住宅法，意大利、瑞士在民法典中规定了建筑物共有的内容。

        自1804年《法国民法典》颁行以降，对于何为建筑物区分所有权，抑或建筑物区分所有权的构成或涵义为何，学说与立法体例上有一元论说、二元论说和三元论说。一元论说又分为专有权说和共有权说：专有权说最早为法国学者于《法国民法典》第664条关于“楼层所有权”的规定时所提出，认为建筑区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物的专有部分上享有的权利。共有权说最早由法国学者普鲁东与拉贝于解释《法国民法典》第664条规定时，以集团性、共同性为理论基础，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。二元论说最早为法国学者针对一元论说予以理论和实践两方面的批判后所提出，在实定法上，为法国1938年《有关区分各阶层不动产之共有的法律》和1965年《住宅分层所有权法》所采纳。三元论说为德国美因兹大学贝尔曼所倡导，认为建筑物区分所有权系由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份（份额）权，以及因共同关系所生的成员权构成。在实定法上被德国现行《住宅所有权法》完全采取。

       综合以上学说，可以看出建筑物区分所有权的发展变化始终围绕着如何有效调节区分所有者个人和团体之间的利益矛盾而展开。从一元论至二元论再到三元论，其演变过程清楚地表明了法学家视角变化给法学学说带来的深刻影响。以上学说中，三元论说在本质上揭示了建筑物区分所有权所固有的本质性，有助于调整区分所有权者个人和团体之间的矛盾并协调其相互关系，故成为当今学界通说。[3]《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

        衍生：对于“业主”，结合《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第1条两款的规定，依法登记取得或者依据《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定业主。

（一）专有权

        《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

        专有权客体范围的界定关系到相邻所有权人行使使用、收益、修缮等权利的范围，同时间接影响到了建筑物的整体安全而禁止相关对建筑物整体结构产生安全影响的活动。关于专有部分范围的具体确定，民法理论有诸多学说，因日本在建筑物区分所有权一元论中承袭法国的专有权说，故日本在专有权客体范围方面研究颇丰：中心说，以日本学者山田幸二与河村贡为代表，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、天花板等境界部分厚度的中心。空间说，以日本学者右近健男、舟桥谆一为代表，认为专有部分的范围仅限于由墙壁（共同墙壁）、地板、天花板所围成的空间部分。最后粉刷表层说，以日本学者玉田弘毅为代表，专有部分包含至壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分。壁心和最后粉刷表层说，以日本学者川岛一郎、丸山英气为代表，对前述三种学说加以综合折中的产物，认为专有部分的范围应分为内部关系与外部关系。内部关系上，专有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分；外部关系上，专有部分则包含至壁、柱、天花板、等境界部分厚度的中心线。

        就我国立法实践而言，业主对其建筑物专有部分享有专有权，该专有部分应当如何界定，通说认为，应当以具有构造上的独立性和使用上的独立性为标准。专有部分在结构上使用上都必须具有独立性。为了能使结构上的独立性得到认可，必须有同其他部分隔离开来的设施。为了能使使用上的独立性得到认可，必须使这一部分作为独立的经济性交易单位得到认可，而且必须能从其他的专有部分中独立出来使用。依据《建筑物区分所有权司法解释》第2条的规定，专有部分具有如下条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上独立性，可以排他使用；能够登记称为特定业主所有权的客体。

        其他国家和地区对专有部分权利的规定有两种情况：一是规定对专有部分享有所有权。如《德国住宅所有权法》第13条规定各住宅所有权人于不违反法律或第三人权利的范围内，得自由处理特别所有权内的建筑物部分，如予以居住、使用、租赁或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。《法国建筑物区分所有权法》第9条规定区分所有权人对于享益部分中的专有部分享有自由使用的权利。《奥地利区分所有权法》第1条规定不动产的共有人于一特定住宅和店铺设定的单独使用和独立处分的权利，为住宅所有权。《俄罗斯联邦民法典》第288条规定住房所有人对属于他的住房依照其用途实现占有、使用和处分的权利。二是规定对特定部分享有独占使用权。《瑞士民法典》规定的建筑物区分所有权，没有专有部分，只有独占使用部分，第712条规定区分所有人对建筑物的特定部分享有独占使用和内部改造的特别权利。区分所有人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利。

        根据物权法基本原理及比较法的分析，业主对专有部分的权利，乃与一般所有权人所享有的权利相同，具有绝对性、永久性和排他性，即业主于法律限制的范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人的干涉。进而言之，以实现其居住、营业及其他目的，并可将之予以出租收取租金，或于其上设立负担，以及将之转让。

        业主行使权利不得危及建筑物的安全。业主的各专有部分紧密地堆砌在同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构。

        业主行使权利不得损害其他业主合法权益。业主专有部分所有权的行使，也要受到其他建筑物专有部分所有权人的制约。由于区分所有建筑物的各部分结合在一起，形成密切的立体的相邻关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须要考虑到全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益。

（二）共有权

        《民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。”专有权的主导性，业主拥有专用权是拥有共有权和成员权的前提。

        建筑物区分所有权人对共有部分的共有权，是指区分所有权人依照法律、合同以及区分所有权人之间的规约，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。该共有权在性质上既不是传统共有中的按份共有，也不是共同共有，它是一种特殊的共有。

        区分所有建筑物及附属物之共同部分，实即为专有部分以外之建筑物其他部分。笔者结合《民法典》以及《建筑物区分司法解释》，整理具体内容如下：

        业主对共有部分享有的共有权，包括占有、使用、收益和处分的权利，但是实际生活中较多涉及的，主要还是使用权和收益权。对共有部分的使用权是建筑物区分所有权人作为共有所有权人的一项基本权利，它是区分所有权人在内部关系时的权利。对于行使共有部分的使用权的方式，各国一般规定将共有部分之使用区分为共同使用和轮流使用两种。即按照共有部分的使用功能，对共有部分能够同时使用的，可以共同使用，对共有部分不能同时使用的，可以轮流使用。对共有部分的收益权是指依管理规约或区分所有权人享有的专有所有权所确定的对共有部分的持份权，共有所有权人享有的取得因共有部分所生利益的权利。

        业主对共有部分还有单纯的修缮、改良权和物权请求权。业主基于居住或其他用途的需要，在不影响或损及建筑物共有部分的固有性质的情况下，可以对共有部分进行单纯的修缮、改良，而非变更的修缮、改良。同时，业主对共有部分享有物的返还请求权、排除妨害请求权以及妨碍预防请求权。

        依据《民法典》第二百八十六条第一款，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。

        依据《民法典》第二百八十六条二款的反向解释，业主不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等。依据《建筑物区分所有权司法解释》第15条，损害其他业主合法权益，还包括损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；违反规定进行房屋装饰装修；违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

        依据《民法典》第二百八十六条第三款，业主不得为了拒绝支付共有财产维护维修的费用，而表示放弃对共有财产的权利，也不得以其未“实际使用”等为由而拒绝支付费用。例如，业主不得以未实际居住而拒付物业费，业主不得以不使用电梯而拒绝交纳电梯维修费用，业主不得以冬季不在此处居住为由而拒绝交纳暖气费用。

        业主的共同管理权，又称业主的成员权，系指业主基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利和承担的义务。其系一种独立于专有权和共有权之外的权利，基于业主之间共同关系而产生的权利，是一种永续性的权利，系一项与专有权、共有权紧密结合而不可分割的权利。成员权既有“物法性”，又有“人法性”。其“物法性”特征主要表现在其对区分建筑物的管理上，如对建筑物的维护、修缮、改良等；其“人法性”特征主要表现在对各区分所有权人的权利义务行为的制约上，如多数区分所有权人通过的决议的效力及于少数区分所有权人，对建筑物使用不当行为、毁损行为的管理等。

        结合《民法典》第二百八十条以及《物业管理条例》的第6、7条，业主的共同管理权利和义务整理如下：

        依据《民法典》第二百八十四条以及二百八十五条之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。自主管理，由业主自己执行管理业务或彼此构成一个管理团队执行管理业务。业主人数少时，可由业主直接管理。业主人数众多时，大多采取委托管理，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主监督并及时答复业主询问。依据《物业管理企业资质管理办法》，不同资质等级的物业管理企业只能根据自己的资质水平承接不同的物业管理项目。2018年该办法废止，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。无论自行管理，还是委托管理，原则上需要业主大会和业主委员会去决策、执行。

        依据《民法典》第二百七十七条之规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》规定，业主大会基于业主的建筑物区分所有权的行使产生，是业主的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会可以召开定期会议和临时会议，作出普通决议和多数决议。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。具体办法由各省、自治区、直辖市根据各地实际情况制定，感兴趣的读者可以自行检索各地关于物业管理的地方性法规。

        如果建筑区划内业主人数众多，可以设立业主委员会。业主委员会由物业管理区域内的业主选举出的业主代表组成，是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理职责。首届业主委员会通常由小区全体业主投票选举产生；之后的业主委员会根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生，人数通常为5—11人的单数。业主委员会成立后，应当及时向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会的具体职责可以参见住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第31条以及《物业管理条例》第35条。

        业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，入住的时间又有先后。因此成立业主大会和选举业主委员会对于业主来说有一定的难度。而“两会”关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。对此，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给与指导和协助。

        所有权建筑物管理的内容，主要涵括“物的管理”和“人的管理”两类：“物的管理”是指对建筑物、基地及附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理，原则上仅限于建筑物的共有部分，专有部分不涵括在内。“人的管理，指对业主群居生活关系所为的社区管理。其对象不以居住于区分建筑物上的业主的行为为限，凡出入区分所有建筑物的人的行为，均应纳入。其内容一般可分为对建筑物的不当毁损行为的管理、对建筑物的不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。”

        《民法典》第二百七十八条规定了下列管理事项应当由业主共同决定，且规定了具体的参与和表决的议事规则：

        业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。另依据《民法典》第二百七十九条之规定，将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。

        对于“面积”的计算，依据《建筑物区分所有权司法解释》第8条以及《业主大会和业主委员会指导规则》第23条，专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑总面积按照前项的统计和计算。与此同时，《物业管理条例》第18条赋予业主就议事规则自治的内容，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

        对于依据上述法规作出的决定，《民法典》第二百八十条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”同时为保障业主权益，第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。另外，本次《民法典》新增第二百八十七条：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”对于公共管理与业主权益，需要切实有效平衡两者的关系。

        典型案例：黄某诉某物业服务有限公司健康权纠纷案，系最高人民法院发布人民法院贯彻实施民法典典型案例（第一批）中的第四起案件。

        基本案情：被告某物业服务有限公司为天津市河东区某物业管理方。原告黄某于2020年6月10日由上海市来到该小区探望祖母。彼时正值我国部分地区出现聚集性新冠肺炎疫情，天津市有关部门发布紧急防控通知，要求严格落实社区出入口值班值守，加强验码、亮码、登记等疫情防控措施。2020年6月19日9时许，黄某骑共享单车进入小区，物业公司值守保安当即呼喊要求其停车接受亮码、登记等疫情防控检查措施。黄某听到有人呼喊后回头观看，随即加速向前骑行。值守保安即骑车追赶，伸手接触原告背部时车辆失控摔倒。后黄某将物业公司诉至法院，要求赔偿医疗费、交通费、营养费、护理费、误工费等各项损失共计57501.3元。

        裁判结果：生效裁判认为，民法典第二百八十六条规定，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。事发之时正值聚集性疫情扩散、防控形势严峻的关键时期，某物业服务有限公司依照有关政策要求派员值守、验码登记、阻拦冲岗，是履职尽责的体现，其行为没有过错，不应当承担赔偿责任。黄某在物业人员大声呼喊之际却加速骑行，最终导致摔伤，应自行承担相应后果，遂判决驳回黄某的诉讼请求。

        典型意义：民法典明确规定，业主应当配合物业服务企业等执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，为物业企业履行疫情防控职责提供了明确的法律依据。本案是人民法院依法处理涉疫情防控措施民事纠纷，为社区依法实施应急处置措施提供坚强司法保障的典型案件。当前疫情防控形势依然严峻，社区是疫情联防联控的第一线，是遏制疫情扩散蔓延的重要战场，必须落实落细各项防控措施。查码验行虽然给居民日常出行增添了些许麻烦，但却是防控疫情的必要举措，意义重大，每个公民都应积极予以配合。本案中，审理法院严格把握侵权责任的归责原则，分清是非、亮明态度、不和稀泥，依法支持社区履行防疫职责，有助于引导社会公众自觉遵守防疫秩序，凸显了司法服务和保障大局的作用。

        前述建筑物区分所有关系不仅表现在物权法上的权利义务关系，还涉及所有权人所组成的共同体，如业主大会和业主委员会。在所有权中，还有专门依托彼此、相辅相成的关系，从物理空间的角度有相邻关系，从权属归化的角度有共有或者说共有关系。

        《民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”

        相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的延伸或限制，给对方提供必要便利的不动产权利人是权利受限制的一方，取得必要便利的不动产权利人是权利得以延伸的一方，这种延伸是行使所有权和使用权所必需的。

        相邻关系的客体是不动产权利，主体是两个或两个以上不动产所有权、用益物权人或占有人；相邻关系的主体所有或利用、占有的不动产是相邻的；相邻权的行使必须以从权利人取得必要的便利为限度，不得借口行使相邻权而损害相邻权利人的合法权益。

        尽管相邻关系传统上主要指的是相邻不动产（尤其是土地）所有权人之间的权利义务关系，但由于我国实行土地的公有制，故此，相邻关系大都表现为土地等不动产具体利用方面的权利义务关系；尽管也有表现为相邻不动产所有人的关系，但往往更多表现为土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人、建筑物利用权人等具体利用土地或建筑物的人之间的关系。故而，对相邻关系的主体遂采用了“不动产权利人”的表述。

        有利生产原则。既要提倡发扬风格、顾全大局，以实际行动支持生产建设，不要因小失大；又要定分止争、化解矛盾，还要把对生产的影响降到最小程度。

        方便生活原则。坚持以人为本，充分考虑相邻权利人的生活方便。对于严重危害相邻权利人身体健康和正常生活的行为，应采取坚决措施加以制止。

        团结互助原则。相邻各方是平等民事主体之间的关系，应该互相协作，坚持与邻为善、互利共赢，反对损人利己、以邻为壑。相邻各方抬头不见低头见，需要换位思考，为相邻权利人提供帮助。

        公平合理原则。坚持权利义务平等，谁也不能只行使权利，不履行义务。对于共同使用、受益的设施，各方应当共同养护，任何一方不得擅自改变使用情况或据为己有。

        《民法典》第二百八十九条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”该法条可以是《民法典》第十条在物权编中的具体化。根据本条规定，应对不同情况采取不同方法适用法律：在法律、法规对某种相邻关系均有规定的情况下，可以一并适用；在法律对相邻关系没有规定的情况下，可以单独适用法规；在几部法律、法规对同一相邻关系均有规定的情况下，应当综合适用，既适用本章，又适用其他法律、法规的相关规定。

        有学者认为，《民法典》对于相邻关系的规定属于一般规定，其他法律、法规另有规定的，应当优先适用；另有当地习惯且不违背法律禁止性规定和公序良俗的，应当优先适用。如果就特定类型的相邻关系有专门法律、法规予以规范，应当按照法律适用规则予以正确适用；但对于“当地习惯”，应当注意只有在没有相关法律、法规的情况下才能适用。

        《民法典》第二百九十条第一款规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利”。相邻关系发生在相邻各方之间，相邻用水、排水关系的义务主体不是一成不变的。有时彼此同为权利人和义务人，但在多数情况下水流上游的不动产权利人是义务人。所谓“必要”是指不向相邻权利人提供这种便利，就会影响相邻权利人正常的生产或者生活。提供便利不应超过不动产权利人所具有的能力，因用水、排水造成相邻权利人损害的，应当承担排除妨碍、赔偿损失等民事责任。

        《民法典》第二百九十条第二款规定：“对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”自然流水是水资源的重要组成部分，我国的水资源（指地表水和地下水）属于国家所有，即全民所有。农业集体经济组织所有的水塘、水库的水，属于集体所有。自然流水包括江河、湖泊、水库的流水。

        国家按照水资源供需协调、综合平衡、保护生态、厉行节约、合理开源的原则制定水中长期供求规划。开发、利用水资源，应当坚持兴利和除害相结合，兼顾上下游、左右岸和有关地区之间的利益，充分发挥水资源的综合效益；坚持生活用水优先，兼顾农业、工业、生态环境用水以及航运等需要；用水与排水，有协议的，按照协议来，没有协议，按照“先近后远、由高到低”的顺流原则处理，如造成相邻人损失，由受益人合理补偿。

        《民法典》第二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”邻地通行权有三个特点：第一，邻地通行权一般是长期的，对途径之处不发生固定、全面的占有，仅是路过性质。第二，邻地通行权一般不用订立合同。第三，邻地通行权一般是无偿的，除非给不动产权利人造成损失。

        邻地通行权也有一定的限制：第一，通过邻地时，应当选择最为经济合理的路线。有老路的走老路，相邻权利人不得任意拓宽；没有老路可走的，新设通道应以能够通行为限。如果是季节性通过邻地，可不留固定的道路。第二，注意保护邻地上的财产。从邻地上通行时，应当小心谨慎，不得践踏青苗或者毁损地上附着物。第三，因客观环境发生变化可以改道通行时，应改由其他更为经济的路线通行。第四，因通行等给不动产权利人造成损失的，应予赔偿。

        《民法典》第二百九十二条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”本条规定的使用邻地包括两种情形：一是因建造、修缮建筑物而临时使用邻地；二是在邻地上安设管线。

        使用邻地需满足以下条件：一是确有需要即应提供便利。如果在提供便利过程中相邻权利人未遭受损失，提供便利通常不应是有偿的。因修建施工、铺设管线等，确有需要临时利用相邻土地、建筑物的，相邻权利人应当允许，不得以自己带来某种不便或者损失为由加以拒绝，也不故意刁难或阻挠。二是谨慎行使相邻使用权，注意保护相邻权利人的利益。尽量减少在施工过程中给相邻权利人造成影响（如通行、粉尘、噪音、强光、辐射、空气污染）。为此，双方可以约定利用相邻权利人土地、建筑物的范围、用途和期限等。使用完毕后应及时清理现场、恢复原状。

        《民法典》第二百九十三条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨害相邻建筑物的通风、采光和日照。”通风、采光和日照是衡量一个人居住质量的重要标准之一。随着现代工业文明的迅猛发展和城市化的加速，城市环境日趋密集，土地利用高度立体化，由于建筑物相邻近而发生的权利义务关系日益受到重视，从而逐渐发展和完善起来，成为与土地相邻关系并列的一项重要的相邻关系制度。

        根据本条规定，我国建筑物相邻关系制度中，有关日照、通风、采光的妨碍行为的标准，系以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应当视为超出了一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和赔偿损失。反之，符合国家建设标准的，即使对临近建筑物的通风、采光和日照造成一定程度的妨碍，也应当视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。

        国家以行政规范这种公法性质的文件调整毗邻建筑物之间的权利义务关系，也体现了现代社会公法相邻关系与私法相邻关系交错的特征。2012年住房和城乡建设部发布国家标准《建筑采光设计标准》，2018年住房和城乡建设部发布国家标准《城市居住区规划设计标准》。

        参考案例：（2016）苏01民终20号陈某诉南京某公司相邻关系纠纷。原告主张被告开发建设的紫峰大厦遮挡其房屋日照并要求赔偿，被告抗辩原告房屋的采光符合国家标准，诉讼请求超过诉讼时效，被告作为开发商已销售大部分房屋仅是众多业主之一， 诉请10万无事实和法律依据。法院认为，原告的房屋在被告开发的大厦建成后，日照时间明显减少，低于国家标准；被告系大厦建成时所有权人，且为现所有权人之一，属于原告日照权受到侵害的损害后果这一不可分之债的债务人；阳光之于生命非常重要，日照权应受到法律保护；结合房屋日照减少程度，日照减少对家庭生活、房屋价值的影响等因素，原告要求被告补偿10万元具有合理性。判决支持了原告的诉讼请求。该案体现了法院在审理妨碍日照权等相邻权纠纷案件时，应以相关建筑规范作为认定事实依据，并主张保护公民生存权的价值导向。

        《民法典》第二百九十四条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质”。该条款是《民法典》第九条“节约资源、保护生态环境”的具体体现。现代社会，人们生活环境的质量日益受到社会的重视，各国政府都在加大环境保护的力度，其中重要的举措就是加强有关环境保护方面的立法。但是环境保护不能只靠环境保护法，在与环境有关的相邻关系，以及侵害环境的民事责任等方面，还应由民法调整、加以规范。

        本条借鉴了大陆法系不可称量物侵害制度，同时将噪声、光辐射、电磁辐射等不可称量物质与固体废物、水污染物、土壤污染物等实质型污染一体规定，相对于大陆法系不可称量物侵害制度，扩大了调整范围。所谓“不可称量物质侵入”是指煤气、蒸汽、热气、臭气、烟气、灰屑、喧嚣、振动，以及其他类似物质侵入相邻不动产。大陆法系的多数国家或地区的民法中都规定了不可称量物质侵入相邻不动产时，如何调整、处理双方的相邻关系，只不过论述的角度有所不同。不可称量物的特点：难以衡量性、一定程度危害性、从属性。

        英美法上没有大陆法系意义上的物权请求权制度，不可称量侵害的情形由侵权法上的“不法妨害”或者“妨害行为”调整，属于侵权行为的一种类型。根据前述分析，比较德国的不可称量物侵害制度、法国的近邻妨害制度以及英美的私益妨害制度，都充分运用利益衡量原则，引入调和性救济机制，促进不可称量物侵害的解决。

        参考案例：（2017）京03民终5642号贾某某、王某某等诉夏某某相邻关系纠纷案。

        基本案情：贾某某、王某某系夫妻关系，贾某发、贾某宇系贾某某、王某某之长子和次子。贾某某夫妇于1997年在西鹿角村北购买宅院一处。夏某某于1998年下半年经村委会批准在贾某某所购宅院西北方向建设鸡舍四间用于养鸡，2006年，夏某某在上述四间鸡舍东侧扩建15间鸡舍。2010年左右，贾某某、王某某、贾某宇、贾某发经批准在紧邻原购房屋北侧建设二层新房。夏某某鸡舍东端与二层新房南北相对，距离约为七八米。夏某某将鸡粪露天堆放于鸡舍东端东侧。贾某某、王某某、贾某发、贾某宇以相邻关系的案由，起诉夏某某停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

        裁判要旨：首先，鸡舍紧邻贾家宅院的上风向，常年散发恶臭、滋生蚊蝇并产生噪声，显然已经达到严重影响身体健康及正常居住生活的程度；其次，夏某某经营鸡舍虽然有一定的历史原因，但与未来农村村舍整体规划布局、环境发展理念并不相符；再次，从被舍弃的价值有无依理性的其他替代方式获取的角度考虑，判令停止在原址养鸡，仍可通过另觅他址将养鸡场搬至远离居民区等方式维持生计；最后，虽然政府相关部门目前尚未对夏某某养鸡是否符合相关标准出具明确意见，但并不影响在相邻关系民事纠纷中对夏某某养鸡行为是否构成妨碍作出评判和处理。

        借鉴意义：土地利用的先后顺序、加害行为是否经过行政许可均不能成为判断是否对相邻方构成妨碍的关键因素，不影响受害人在相邻关系民事纠纷中主张权利。在确定利益基本位阶秩序后仍无法在多重价值中进行取舍的，应考虑以下三点：一是选择最大利益与最小弊害加以分析取舍；二是被舍弃的价值有无依理性的其他替代方式获取的可能；三是在互相冲突的利益无法兼顾的情况下应考虑对舍弃的利益适当予以补偿衡平。

        《民法典》第二百九十五条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”本条是关于维护相邻不动产安全的义务性规定，即不动产权利人有权在自己具有使用权的土地范围内进行工程建设，但是要注意相邻不动产的安全，避免使相邻不动产造成不应有的损害。

        参考案例：某日报社诉南京某公司相邻关系损害赔偿纠纷案，最高人民法院认为，被告在与原告厂房相邻处修建大厦，本应充分考虑相邻建筑物的安全，但被告违反法定处理相邻关系的原则，未做维护工程，即开始敞开式开挖，大量抽排地下水。当初期发现问题后虽采取了补救措施，亦未能完全阻止不均匀沉降，致使原告印刷厂和设备基础地面发生沉降，厂房及胶印机严重受损，被告应对此负全部责任。该案体现了对于因不履行维护相邻不动产安全义务致使相邻不动产遭受损害的，行为人应当承担赔偿责任的裁判规则。

        《民法典》第二百九十六条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”本条是关于在使用相邻不动产时避免造成损害的规定。一旦相邻权人对相邻的不动产权利人造成损害，应适用《民法典》关于民事责任的规定追究其民事违法行为引起的法律后果。

        《民法典》编纂过程中，有的意见提出，造成损害的，应当给与赔偿，可以由侵权责任编调整，无需在本条作出特别规定。经研究，2018年8月审议的《民法典各分编（草案）》删除了“造成损害的，应当给予赔偿”的规定。删除此规定，并非是造成损害无需赔偿，而是如果造成损害，可以依据《民法典》侵权责任编的规定请求损害赔偿。

        《民法典》第二百九十七条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。”共有并非是数个所有权之并存。共有中所有权只有一个，并非是多个所有权。基于所有权的排他性，一物之上不能存在多个所有权，但一个所有权可以由数个主体共有。

        大陆法系民法理论认为，所有权可从质和量上加以分割。当所有权的部分权能与所有权分离而非所有权人享有时，为所有权的“质”的分割，如日耳曼法上的“上级所有权”与“下级所有权”，以及于所有权上设立建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权或抵押权、质权等，均属于所有权的“质”的分割；而当同一财产由两个或两个以上的复数之人共同享有所有权时，则为所有权“量”的分割，“共有”即系对所有权（而非所有物）进行“量”的分割的结果。

        从所有权的演进轨迹看，所有权经历了由“共同所有权”到“单独所有权“的发展历程。由于近现代资本主义生产方式的形成、发展和壮大，促成个人财产意识、权利意识复苏，所有权的共有形态于单独所有形态于经济生活中的位次随之被颠倒过来。

        《民法典》第二百九十七条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”依据《民法典》第二百九十八条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。起因基于当事人的意思或者法律规定；依据《民法典》第二百九十九条，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。分为夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有（共同继承的财产）、合伙共有，具体制度见婚姻家庭编、继承编和合同编。

        按份共有与共同共有存在如下不同：成立基础不同，按份共有不以共同关系为前提，共同共有须以共同关系为前提；权利义务不同，按份共有按照份额享有权利承担义务，共同共有不分份额享有权利承担义务；处分权能不同，按份共有可以自由处分，共同共有非自由处分；分割限制不同，按份共有，共有人可以随时请求分割，共同共有，除非共有基础丧失或重大理由确需分割才能分割；存续期间不同，按份共有具暂时性，共同共有存续期较长。

        《民法典》第三百条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本条规定共有人对共有物的管理依据为协议管理和共同管理。常规意义上管理的内容为共有物的保存、改良和利用。

        《民法典》第三百零二条规定：“共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”共有物的管理费用，是指因共有物的保存、改良和利用行为而产生的费用。本条中所提到的“其他负担”，是指税费、保险费、共有物致害他人所应支付的损害赔偿金等各类公法上或私法上的负担。

        共有物分割是指共有人对共有物采取实物分割或价值分割等方式以结束共有关系。按份共有在本质上具有临时性，共同共有基于彼此关系的变更或结束，共有人或主动或被动提出共有物分割请求。

       对于分割事由，《民法典》第三百零三条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”对于重大理由，《民法典》第一千零六十六条规定了夫妻一方在婚姻关系存续期间请求分割共同财产的情形，《破产法司法解释（二）》第四条规定了人民法院宣告债务人破产清算，属于共有财产分割的法定事由。

        对于分割方式，《民法典》第三百零四条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”

        共有物分割在婚姻家庭纠纷、继承纠纷、动拆迁补偿纠纷、合伙纠纷中时常出现，代理律师在分析具体涉及的法律规范及政策的同时，可以不忘共有物分割的基本原理与本质关系，以此为指导，也许有更多的办理思路与努力空间。

        对于共有物处分，《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”对于共有物的处分，按份共有采“多数决”，共同共有采“一致决”；相较于《物权法》第97条，对于决议事项，在重大修缮的基础上增加了“变更性质或者用途”。

        对于份额转让与优先购买权，转让自由是所有权的重要属性之一。《民法典》第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。这样规定既为了维持已经存在的共有关系，同时也促进份额的流通，具有一定意义上人合性的目的。依据《民法典物权编司法解释（一）》第9条与第10条，优先购买权适用于对外的有偿转让，按份共有人内部之间互相转让份额以及基于继承、遗赠等情形的无偿转让，不适用优先购买权。对于“同等条件“，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。对于行使优先购买权的具体操作和步骤，《民法典》第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”

        衍生：关于共有人的优先购买权与承租人的优先购买权竞合问题。根据物权优于债权的原理，应该认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。优先购买权的设立目的是为了保持已经存在的法律关系，维护法律关系的稳定，在共有人和承租人都可以主张优先购买权的情形下，表明共有人和承租人之间已经产生纠纷，如果让承租人行使优先购买权，再进入共有关系，可能导致原共有人与新加入的共有人之间的纠纷升级，矛盾激化。如果承租人不行使优先购买权，对承租人的租赁关系也不产生实质影响。

        依据《民法典》第三百零七条，因共有的不动产或者动产产生的债权债务会发生对外与对内关系。例如第三人损害共有物或者共有物致他人损害等侵权性质的债权债务；或者是因共有物的修缮而与第三人发生的合同性质的债权债务。在特殊情形下，共有的不动产或者动产产生的债权债务也包括不当得利和无因管理的债权债务。

        所谓“对外关系”，是指共有人与共有人之外的第三人的关系。对外关系中，没有必要区分按份共有还是共同共有。共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

        所谓“对内关系”，是指共有人之间的关系。除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同所有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

        《民法典》第三百零八条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

        《民法典》第三百零九条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

        衍生：准共有

        《民法典》第三百一十条规定：“两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。”例如两人以上共享建设用地使用权、土地承包经营权、抵押权、质权等。是为“准共有”，即数人按份共有或共同共有所有权以外的财产权。物权编中的共有制度主要为所有权的共有而规定的，当然也包括用益物权和担保物权的共有。但实际生活中，并非只有物权才能共有，其他财产权，如股权、知识产权等财产权也存在共有关系。

        物权编下的准共有具有如下特征：准共有的标的物是所有权之外的财产权，包括用益物权、担保物权；准共有即准用共有的有关规定，各人就所有权之外的财产究竟是准用共同共有还是按份共有，应当视其共有关系而定；准共有准用按份共有或共同共有的前提，是规范该财产权的法律没有特别规定。如果有，则应首先适用该特别规定。至于知识产权、股权等，并不适用本条的规定。但是知识产权、股权等是否可以构成共有，值得进一步研究。