划拨土地上的房屋能买吗?

经常有客户咨询划拨土地上的工业、商业房地产买卖问题,比如,有商业楼、工业厂房要拍卖,但土地属性是“划拨”,会不会有什么问题,能不能买?
作者:匿名
2019-01-16 23:58:21

      经常有客户咨询划拨土地上的工业、商业房地产买卖问题,比如,有商业楼、工业厂房要拍卖,但土地属性是“划拨”,会不会有什么问题,能不能买?

      应该说,房地产买卖交易额大,涉及法律事项多,买卖过程是否顺利,取决于诸多因素,并非仅与土地属性有关。但是,有关土地出让问题,毕竟事涉根本,显然值得着重考察。

一、 有关划拨土地的法律规定

     土地管理法》第54条规定,可以以划拨方式取得的土地包括国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地。

       国土资源部于2001年10月22日发布了《划拨用地目录》(国土资源部令第9号),对国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地进行了细分,同时明确“法律、行政法规规定的其他用地”是指监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所的用地。

       从上述规定来看,绝大多数企业,可能并不符合取得划拨土地的条件。但事实上,特别是上个世纪九十年代,有很多土地被划拨给了企业。对于这些土地,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定,应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,且前提条件是:第一,土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;第二,领有国有土地使用证;第三,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;第四,签订土地使用权出让合同。


二、 购买划拨土地的法律风险

       从实际案例来看,以上法律法规的实施,对买方主要具有以下法律风险:

       其一,因买方不符合条件,国土局拒绝办理过户,导致交易无法完成

       因企业基本均不符合使用划拨土地的条件,原则上说,直接以划拨土地办理过户具有一定困难,可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时,买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户,买方所能选择的,一般只能是通过诉讼,要求解除合同、追回已付款项,有条件的情况下争取赔偿。但是,诉讼的胜负,取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责,而这并没有法律直接规定,最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时,即使买方胜诉,款项能否收回,还取决非于能否有效克服执行难问题。

        其二,国土局同意过户,但要求补缴土地出让金。

       实践中,国土局大多同意办理过户,但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务,不对补缴土地出让金负责。对买方而言,则面临要么终止交易,就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金,待取得土地权证后,再针对土地出让金支付问题,与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中,买方选择后者,即先取得房地产,再就土地出让金诉讼。需要说明的是,此类案件并非买方或卖方一定胜诉,胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。

       其三,因规划等原因,划拨土地无法转为出让土地,导致交易无法进行。

       熟悉房地产法律法规的买卖双方,通常会在谈判交易价格之初,即考虑到土地出让金补缴事宜,因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是,即使双方已考虑到土地出让金因素,也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述,并不是任何情形下,国土局都会同意以补缴出让金的方式,将划拨土地转为出让土地。例如,笔者实际经手的一宗案件中,买方同意补缴出让金,且不纠结于价格高低,但国土局认为该幅土地另有规划,具有实施拆迁的可能性,因而不同意以补缴出让金的方式继续交易。


三、 划拨土地的法律风险控制

       与大多房地产交易案件类似,有关划拨土地问题的法律风险,也主要通过三层法律措施予以控制:

        一是法律尽职调查。交易之前,先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查,了解划拨土地转为出让土地的可能性,了解土地出让金的补缴数额,对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。

        二是合同防范。从合同谈判,到合同条款的设置,结合目标房地产的尽职调查结果,层层设计风险防范条款,促进交易流畅,同时在交易受阻时也可平衡退出。

        三是诉讼解决。若交易受阻,或对方违约,则注意收集有利证据,依托交易合同,尽早诉讼解决,将风险控制在最小范围。

作者:王秋瑞