房地产企业尽职调查应注意哪些要点?

房地产项目涉及到许多行政审批和地方政策,律师应该根据收购项目的报批报建或施工到不同的阶段要求项目公司提供以上的不同文件,由浅到深到细,由此了解项目土地取得的来源及合法性,是否存在土地闲置等重大风险,审核项目规划主管部门审批的用途,并且根据收购项目的进展阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整、合法等。
作者:聂圣楠
2019-01-16 17:25:58

  尽职调查是非诉讼律师的一项非常重要的业务,在并购过程中,客户往往根据律师、会计师的尽调结果,再做出进一步决策。基于被调查企业行业的复杂性,对不同行业目标公司的尽调关注点也不同。本文根据我们过去在对房地产企业尽调中总结的经验,简要介绍此类项目并购尽调时应该予以关注的要点(本文所述之交易为股权并购,而非资产并购)。


一、目标公司资质文件审核

该类文件具体包括:

1.“一书二证”,指建设用地批准书,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证;

2.国有土地使用权证;

3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同;

4.发改委立项文件或可行性方案批复;

5.施工许可证;

6.预售许可证;

7.房屋所有权证;

8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复;

9.项目扩初的批复;

10.项目各类市政配套部门的征询意见;

11.项目的方案文本、扩初文本或施工图;

12.项目的地质勘探报告;

13.项目的各类验收报告;

14.项目面积测绘资料;

15.项目环评、消防、卫生、等配套建设的审查文件。

房地产项目涉及到许多行政审批和地方政策,律师应该根据收购项目的报批报建或施工到不同的阶段要求项目公司提供以上的不同文件,由浅到深到细,由此了解项目土地取得的来源及合法性,是否存在土地闲置等重大风险,审核项目规划主管部门审批的用途,并且根据收购项目的进展阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整、合法等。


二、审查项目公司合同履行中存在的法律风险

房地产开发企业主要合同有以下几类:

1.土地出让合同;

2.建设工程设计合同;

3.景观设计及施工合同;

4.勘探测绘合同;

5.建设工程施工合同以及甲指分包合同;

6.劳务分包合同;

7.监理合同;

8.相关设施采购合同;

9.配套设施相关合同(涉及水、电、煤气、管道、通讯);

10.物业合同;

11.营销策划合同;

12.房屋预售合同。

  律师除了审核合同文本外,还需要审查以上合同的履行情况,包括:合同的履行进展变更情况,已付款、未付款的情况并作好台账,以便判断合同履行中可能存在的法律风险和经济责任。例如,在设计施工类合同中,目标公司是否严格按照招投标管理制度选定总承包商、分包商、材料供应商等方;是否选择有资质的机构进行勘测和设计;是否存在承包商违法分包、工程质量安全事故、阴阳合同等招致法律风险的情况;是否严格按照合同约定完成工程的各类验收,并明确质保期;工程款和工人工资的结算是否完成,是否可能存在现实及潜在的纠纷。在销售策划类合同中,是否存在虚假广告或者广告内容不当;是否存在延期交房、延期办理房地产证情况以及违约责任的承担问题;房屋价款的收取情况以及与银行流水实际收款的比对。另外需要注意的是,判断项目公司是否延期交房的依据是其是否完全履行商品房买卖的交付条件,商品房买卖的交付不仅要完成合同上的约定的条件,还要得到一系列的备案审批文件,没有这些必备文件,即使交了钥匙给户主,也不算完成交付。这些不容易被注意的细节,恰恰成为了潜在的法律风险。


三、目标公司负债情况

  通过审核公司历年的报表及审计报告,根据合同、发票、银行水单等可以初步判断出目标公司负债情况。但是是否存在或有负债、未披露任务等,应是律师尽调中的重点工作之一。需进行审核的相关材料有:

1.公司的所有账本,包括:总账、明细账、现金日记账、成本台账等;

2.银行及非金融机构贷款的明细;

3.对外担保的明细。

  对于或有负债的尽调,通常通过审核合同、与高管及相关管理人员的访谈、一些公开信息的搜索来进行。一般而言,一个公司就是一个小社会,有社会的地方就有矛盾,接受访谈的人越多,获得的有价值的信息就越多,发现相关信息后顺藤摸瓜,或许就会有所发现。

  除此之外,由于房地产企业涉及的合同种类多、金额大,因此需要密切关注发票及可能产生的税务风险问题。律师应该仔细审查重要客户发票开具的合法、合规性,以及建筑工程施工合同施工许可证、收款发票、以及银行流水单上的相关当事人是否一致,以免引起收购以后导致目标公司土地增值税和企业所得税税前抵扣不能的风险。


四、关注地方性政策

  例如,我们在对昆山某房产企业的尽调中发现,目标公司在未获得发改委批文的情况下取得了后续所有的必要的批文,包括施工许可证。为安全起见,我们走访了相关政府部门,得知这是因某种历史原因而产生的特例。后该企业努力补办了发改委的批文,降低了收购风险。

  再如,根据我国税收法律规定,股权转让过程中,如果交易价格不存在溢价的情形(当然是建立在公允价值的基础之上的定价),则交易过程中出让方为自然人的,无需缴纳个人所得税;出让方为法人的,无需缴纳企业所得税。但在苏北某地的股权交易中,我们发现,当地税务部门有一个土政策,即无论交易价格是多少,均需要按照其规定的标准(计算方式比较复杂,但总体税率介于千分之一至百分之三之间)缴纳企业所得税或个人所得税,且企业若不缴纳税款,工商部门就不予登记变更。这项政策显然与上位法相冲突,但我们的客户为了加快并购进度也只有缴纳。


五、关注关联交易

  另外,在尽调过程中还应注意审核项目公司的关联交易,审查这些交易的真实性。这是因为很多企业为了不同的商业目的,通过与自己直接控制的公司进行关联交易从而故意增加或缩小成本,这些操作会影响到对目标公司收购的判断。由于关联交易的信息极不易被发现,因此律师在调查过程中除了查询目标公司供应商及客户的工商信息外需要做更多的工作,以便即时发现并审查类似的关联交易并判断其法律风险。