一、我国物权法对不动产物权登记的规定及所属的性质类型

     根据我国物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，我国的不动产的物权设定和变更的基本原则是登记生效主义。

     在法理上，“登记”作为行政机关的一种行政行为，通常又有以下三种类型：一是核准主义的登记，二是准则主义的登记，三是备案主义的登记，在这三种类型中，行政行为对民事行为的干涉有强依次减弱。核准主义的行政行为对民事活动干涉最强，如金融保险类公司的设立批准属于核准主义；备案主义的行政行为对民事活动干涉最弱，如专利许可合同的备案、房屋租赁合同的备案，即使不备案，也不影响相关方民事活动的效力和合同目的的实现。显然，物权法中的“登记”既不属于核准主义、也不属于备案主义，而应当是准则主义，甚至是比较严格的准则主义。当然，根据不动产的性质、数量和所涉的金额，在目前中国的环境下采用准则主义的登记方式是最佳的选择。

二、物权法不动产登记制度对民事行为及合同目的实现的影响

     如上述分析，我国物权法不动产登记属于严格的准则主义，这一性质的结果就是，行政相对人实施了法律规定的法律行为，但不一定能达到预期的效果。

     例如，甲从乙处购买房屋，双方签订买卖合同后送交房地产登记机关进行房屋产权变更登记。甲取得房屋产权的时间不是甲乙双方提交全部符合法律要求的房屋产权过户登记材料的申请时间，而是以房地产登记机关审核完成后的登记时间作为甲取得房屋产权的时间。在登记完成之前，房屋仍是乙的物权。因此，在甲乙双方提交申请至行政机关完成登记之间的时间内（即登记审核期间），甲购买房屋的法律行为能否实现其预期的取得房屋产权的结果，完全处于不确定的状态中。如在登记审核期间，乙的债权人通过法院诉讼查封了房屋、或乙行使物权将房屋办理抵押登记，显然，甲就无法实现取得房屋产权的预期结果。这显然对甲是极为不利的。甲与乙自愿签订买卖合同、甲支付了价款、并且也按照法律规定要求提供了全部符合要求的登记资料，甲在购买房屋的整个过程中没有任何过错、也完全诚信履约，但甲要取得房屋产权则必须经过行政机关一道审核手续，从而使得甲的权利处于不确定的风险中。这样的制度设计，显然不利于交易主体的风险控制，增大交易主体的交易风险和预期结果的不确定性，尤其对于取得不动产产权的一方是显失公平的。

     当然，不动产物权的登记生效制度，并不仅仅是中国才有，世界上绝大多数国家都实行不动产物权的登记，而且不动产物权的登记具有公示作用，对于物权的确定及安全转移具有重大意义。如何既能有效发挥物权登记公示的有利因素、又能避免登记审核产生的不利影响呢？实际上，在过去的上海市的房地产登记的制度设计中，曾经很好地解决了这一矛盾。

2002年制定的《上海市房地产登记条例》（以下称“2002年《条例》”）第十条规定：“申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日”。第十一条规定：“房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。”

     根据上述规定，交易双方提交登记申请时的收件收据是具有法律效力的文件，收件收据记载的日期就是登记日，即买受人从收件收据记载的日期（登记申请日）起即拥有房屋的物权。这样的规定既满足了登记准则主义的要求，又很好地保护了民事主体的意思自治，交易双方只要提交符合规定的登记文件，既能实现买卖行为的预期结果，安全地实现物权的转移。因此，2002年《条例》虽然也实行准则主义，但在制度设计上就避免了行政机关的登记行为介入所引起的交易目的实现的不确定。

     然而，《物权法》2007年出台并实施，其中第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。为了不违背物权法的规定，上海市于2008修订了《上海市房地产登记条例》。根据修订后的 第十四条，“房地产登记机构应当在本条例规定的时限内，完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载之日为登记日”。当然，房地产登记部门收到申请时仍然出具收件收据，但是收件收据记载的日期仅仅是计算行政机关审核期限的起始时间，不再具有物权转移的法律证明效力。这样，在支付了大部分或甚至全部房价款，并且提交了完全符合要求的申请材料之后，买受人都不一定能实现购买房屋的预期目标，这显然对买受人极为不利。买受人没有任何过错地完全诚实信用履约，都有可能无法实现合同目的，这显然是制度设计的缺陷。而且，这样的制度设计，行政机关有了介入民事主体交易行为的机会，也留下了滋生腐败的空间。二十日内完成审核登记，可以在三日之内登记完成、也可以在第十九日登记完成，这都在行政机关的自由行政权利范围内。因此，物权法不动产物权登记的制度设计，相较于2002年的《上海市房地产登记条例》，应当是倒退的。

     当然，在物权法中，也设定了预告登记制度，但是，因为预告登记后，未经预告登记的权利人（受让人）同意，转让人处分该不动产不发生物权变动效力。而现实中不动产转让时，受让人通常难以在签订合同时一次性支付全部款项，因此转让方不愿进行预告登记。预告登记制度难以发挥出立法者立法时设想的作用。

     此外，在2004年最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在物权法实施后，最高人民法院的该项规定仍然有效，但是，该第17条的规定极为苛刻，必须至少同时满足以下两个条件：一是买受人必须支付了全部价款；二是买受人并实际占有该房产。实践中，购房款通常是分期支付的，而且最后少量尾款往往是在双方办理完毕房屋变更登记、买房人实际交付房屋时才支付的，因此，实践中买受人也很难运用该条来对抗出卖方的债权人。

     综上所述，现行的物权法中不动产登记中的制度设计缺陷影响了交易安全，制造了权利纷争，这一的缺陷难以通过其他执行部门的修修补补来予以彻底解决，唯一根本的解决办法还是要提高行政机关的行政能力、减少行政机关介入民事交易行为的机会，尽量避免行政因素影响民事主体的交易安全。