《上海市居住物业管理条例》第十三条规定，住宅出售单位应当依照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属于全体业主共有。《上海市实施<物业管理条例>的若干意见的应用解释》第七条规定，关于物业管理用房，...1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。上海曾有在先案例，当时业主是通过民事诉讼程序，向物业管理用房的原登记产权人(开发商改制设立的民营物业公司)主张确权，该案再审判决确认原登记产权人系无权取得小区物业管理用房 ，即该小区物业管理服务用房初始登记错误。

类似纠纷与一般不动产登记确权诉讼不同。一则，对此类案件，原告方尽管人数众多，但因须遵循《民法典》第 278 条规定(业主双重表决规则)，实践中原告方的维权启动难，诉讼能力反较于一般民事主体弱，客观上导致业主公共利益因为管不了、无人管而遭受持续损害。应当考虑在民事诉讼之外寻求更为高效、公平的司法救济方式。二则，主张权利的一方与物业管理用房登记的产权人之间并不存在民事法律行为，登记信息的准确予否，实际上取决于登记机关是否履行合理审查义务，审查登记结果直接影响业主权益，与民事法律行为效力无关。一味通过民事诉讼确权，舍近求远，耗费全体业主的维权成本与宝贵的司法资源。

有鉴于此，依据《行政诉讼法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，存在类似困境的小区业主可以尝试向不动产登记机关提起行政诉讼方式，要求更正错误的物业管理服务用房的不动产登记。本文借助 2021 年 11 月上海大邦律师事务所公益代理上海某小区业委会起诉上海市自然资源确权登记局(下称“登记机关”)更正涉嫌错误登记产权的小区物业管理用房的不动产登记行政诉讼案例 ，剖析小区业主通过行政诉讼对小区配套设施主张物权的路径与困境，建议将检察机关的行政公益诉讼覆盖至此类公益案件，维护小区业主的公共权益。 

案件介绍:

涉案小区物业管理用房由小区开发商(原国有企业)以小区“配套设施”于 1999 年 5 月报建，划拨土地。2001 年 11 月物业管理用房建成后以买卖方式登记于开发商改制后的物业公司名下(民营企业)，登记用途“办公”。此后地块公示的红线图显示该建筑单体在小区红线范围外。后因小区通过民主程序更换物业公司，但因物业公司拒绝向业主归还物业管理用房，经辖区主管部分调解无果，小区业主民主表决同意通过行政诉讼，要求登记机关更正涉案小区物业管理用房权属登记。案件一审由上海铁路运输法院审理，驳回诉请。一审法院认为，根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规划资源规[2021]1 号)15.1.3 的规定，利害关系人应当持生效法律文件单方申请更正不动产登记簿记载的权利归属错误的规定(也就是前文介绍的类似民事确权判决)，业委会应当先行通过民事确权救济。二审法院认为，房地产登记行为仅是房地产权利人的相关权利进行记载和公示。房地产权利归属仍取决于房地产登记行为的基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系。上海市第三中级人民法院二审援引《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，维持一审判决，驳回业主委员会上诉请求。

关于行政诉讼救济的正当性思考:

不动产登记纠纷在司法实务存在民事确权前置的案例，但都是因为不动产登记内容的准确性因“前手”民事行为被司法确认无效、撤销导致。行政诉讼根据民事判决结果进而审理判决的案例，但此类案件中民事确权前置的根本原因在于行政行为的作出，有赖于对民事权利归属变动合法性的查明，案件中原告要求登记机关作出的登记行为属于《不动产登记暂行条例》第三条规定的“转移登记” ，而非“更正登记”。

然而，包括涉案小区物业管理用房在内的配套设施的初始登记，不存在“前手”的民事法律行为，不存在权利归属因为民事法律行为导致的转移。实质上，小区配套设施的利害关系人(全体业主)与登记机关之间形成的是行政登记行为，不动产登记簿记载的产权人是行政行为的第三人。

程序上，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(2010.11.18 实施)第六条规定，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼:房屋登记簿上载明的权利人;被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人;人民法院能够确认的其他利害关系人，应当由法院依法列为第三人。 

实体上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》(实施日期:2021.01.01)第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

(未完待续)