疫情影响下,房屋租赁合同纠纷处理的法律适用

疫情爆发后,鉴于社会生活与经济活动中房屋租赁行为的普遍,以及此次疫情对房屋租赁市场形成的冲击,众多法律专业人士及地方各级法院组成的专项课题组,近期纷纷发文,围绕房屋租赁合同的规则适用与纠纷处理,给予法律意见与解释。笔者注意到,相关文章多以案例评析的体例或问答系列的形式展开与发表,主要内容或有关共性问题的解答,或针对特定情形的建议,而就房屋租赁所涉法律规则较为全面的评析文章,并不多见。
作者:施炜栋
2020-03-11 17:07:53

【作者按

疫情爆发后,鉴于社会生活与经济活动中房屋租赁行为的普遍,以及此次疫情对房屋租赁市场形成的冲击,众多法律专业人士及地方各级法院组成的专项课题组,近期纷纷发文,围绕房屋租赁合同的规则适用与纠纷处理,给予法律意见与解释。笔者注意到,相关文章多以案例评析的体例或问答系列的形式展开与发表,主要内容或有关共性问题的解答,或针对特定情形的建议,而就房屋租赁所涉法律规则较为全面的评析文章,并不多见。

本文的撰写,旨在相对系统地就疫情影响下,房屋租赁合同的法律适用进行论述,受限于时间仓促与学识浅薄,文章难免存疏漏乃至谬误之处,敬请业界同仁不吝赐教、批评斧正。

 

【正文】

2019年末,“新冠”病毒出现扩散至今,随着各地行政防控措施的陆续施行,以及社会生活生产方式的重大改变,此次疫情对于国内房屋租赁活动的影响,开始初步显现,与之相应,大量房屋租赁合同纠纷逐渐形成,并呈现出激化与频发的态势。现阶段,出现争议的房屋租赁双方,对于相关法律规则的合法适用与合理运用,既关乎己方的合同权益,也决定自身的经济利益。

以下根据此次疫情的现实影响,总结房屋租赁双方的核心诉求,归纳房屋租赁合同的纠纷类型,并基于此,依据现行法律的相关规定,论述可供双方当事人决策的行为选项及其对应的法律后果。

 

一、房屋租赁双方的基本诉求

当前疫情形势下,国内存在大量房屋因众多直接或间接作用,导致其作为不动产的功能或价值受到不同程度的限制,故就房屋租赁合同而言,其合同标的与合同利益均可能因此受到相关影响,具体分述如下:

1、对房屋租赁合同标的所造成的影响

房屋租赁合同的合同标的是,以房屋为合同标的物,由出租人就其占有、使用或收益权能,在特定期限内,向出租人作有权让渡。

鉴于此次疫情爆发后,各地陆续启动重大突发公共卫生事件一级响应,并实行相关防控措施实行,且疫情爆发正值我国农历新年的春节假期,大规模的企业停工停产、人员回城返乡,故在无论以居住、生产还是经营为房屋用途的租赁合同中,从承租人的角度出发,其节后关于房屋的正常租赁,均可能因各类措施的作用而受影响。

具体而言,人员流动限制、交通运输管制、强制观察隔离,以及复工复产推迟、公众聚集场所的关停或限时出入、租赁房屋的临时征用等客观因素,或作用于房屋承租人,或作用于合同标的物,相关强制措施无论其合法性评价,客观结果均可能导致承租人完全或部分无法实现其对房屋的基本占有,进而影响其实际使用或收益的合同目的。

据此,现阶段国内大量房屋租赁合同的合同标的,可能因相关措施受到影响。

所以,从合同标的的角度出发,上述情形下,房屋承租人作为物权权能的受让方,在出现合同纠纷时,往往是追求打破合同正常履约状态的一方当事人,其最为直观的核心诉求,通常是租金的停付、免付或减付,直至不再负有法律上的付租责任

 

2、对房屋租赁合同利益所造成的影响

房屋租赁合同的合同性质是,分别以承租人按时足额支付租赁价款,出租人按时保质提供租赁房屋为主要义务内容的双务合同。

除各类防控措施的实施因素外,鉴于经营者出于经济上止损减损的考量,公众出于对疫情传播风险的顾虑,以及全社会对政府所号召关于减少人员流动与聚集的响应等因素,我国从商事主体的生产方式与市场环境,到普通民众的消费观念与生活习惯均发生重大变化,而相应的变量均可能导致房屋租赁双方的合同利益严重失衡。

具体而言,(1)商业物业的承租营业收益可能因市场消费欲望骤降,消费客流锐减等因素严重受损;(2)工业或办公物业的承租人可能基于生产经营成本与对外盈利预期的平衡考量,主动缩短生产或办公时间,直至推迟复产复工;(3)居住物业中,民宿或长租公寓业态的经营者,往往面临出租市场的急剧萎缩,而即使纯粹以居住为用途的“租客”,也可能因租赁房屋所在地的疫情发展,而影响其实际住宿意愿或体验,直至放弃房屋的居住。

据此,现阶段国内大量房屋租赁合同的合同利益,可能因疫情形势受到影响。

所以,从合同性质的角度出发,上述情形下,房屋出租人作为租赁价款的接收方,在出现合同纠纷时,往往是倾向维持合同正常履约状态的一方当事人,其最为直观的核心诉求,通常是继续按约收租,否则追究承租人违约责任,直至终止租约以止损。

 

综上,房屋租赁双方关于合同利益的追求,在一般情况下“互逆”,即在特定租期内:一方寻求以最小数额的租金代价,实现房屋价值的最大程度利用;另一方寻求以最小程度的房屋折损,争取租赁价款的最大数额计取。而此次疫情的爆发,无疑在双方内生矛盾的基础上,造成原有关系对抗性的激化,结合受疫情影响,国内房屋租赁市场的后续表现预计会持续疲软,故在当前合同利益普遍严重失衡的情势下,承租人往往迫切谋求经济损失的转嫁,承租人则通常尤为期望合同利益的巩固。

 

二、房屋租赁合同的纠纷类型

以合同对价的责任承担为划分标准,此次疫情影响下,房屋租赁可能出现以下合同纠纷:

1、可归责于出租人的合同纠纷

现阶段,各类针对租赁房屋的防控措施可能导致其不动产的权能受限,直至完全丧失作为合同标的物的基本功能。以实施主体的不同,现就相关措施作区分如下:

1)公权力依法采取的行政措施

根据国家卫健委公告,此次疫情纳入《传染病防疫法》乙类传染病,县级以上地方政府可依该法采取甲类传染病防控措施。据此,对于可能造成传染病扩散的相关场所,以大量直面公众经营的商业物业、部分劳动密集型的工业或办公物业为典型,均可能实施限时生产经营或场所封闭等防控措施;为切断传播途径,居住物业可能因相关病例的疑似或确诊,禁止人员出入,以实行区域性封锁;且依疫情防控需要,各类物业均可能经政府临时征用。

2)出租人自行采取的管理措施

即使相关物业未经行政层面的强制防控措施实行,众多物业的产权人,为减少人员聚集,避免疫情输入,也可能就其物业单方采取相关的限制措施。商业物业作为意义上的公众聚集场所,以各类商场、文化娱乐场所,即俗称的“商铺、柜台、餐厅、影院、游艺厅”等业态为典型,以及部分办公物业,以联合共享式办公为典型,其承租人作为商事主体,均可能经所在物业的“业主”要求,而被动调整经营时间,甚至暂时“歇业”。

3)第三人擅自采取的违法措施

关于城镇居住物业,居委会依《传染病防疫法》负社区防疫的组织义务。毗邻区域无确诊或疑似病例,未经居委会组织,执行行政措施的,其他自治组织或单位理论上不得妨碍房屋的正常居住,鉴于业主大会虽代表并执行业主意志,但其权利行使应以不损害基本居住权益为界。现阶段因舆论导向或心理恐惧,存在部分物业服务企业或业委会,越权实施物业管理区域的出入限制,导致大量节后返程务工人员的基本财产权利受到侵害的现象。

不论上述措施的采取合法或违法,因其内容与结果垂直作用于租赁房屋,故均可能引发相关房屋租赁合同纠纷。

鉴于房屋租赁合同的特征履行,是由出租人提供承租人,可供占有、使用或收益的房屋,而我国合同之债的归责,一般采用“无过错原则”,故本文中,笔者归类上述情形属于“可归责于出租人的合同纠纷”。

 

2、不可归责于出租人的合同纠纷

此次疫情影响下,从承租人角度出发,房屋租赁可能基于其客观限制与主观意愿的原因,引发相关合同纠纷,以下分别从主客观两方面进行论述:

1)承租人的客观限制

除前文中作用于物业的各类措施外,承租人可能由于自身受到相关措施的禁止性规范,而在疫情期间无法正常使用租赁房屋。现阶段较普遍的现象有:承租商业物业的经营者,可能因从事的经营活动易造成人员聚集,而被责令停业;承租办公或工业物业的商事主体,可能因复工复产申请未通过相关职能部门的行政审核,而无法使用租赁房屋;承租居住物业的自然人,可能因隔离治疗、医学观察或交通管制等措施的实施,而无法节后离开住所辖区返程或进入租赁房屋所在地,或者因接受国家的强制紧急调集,而无法使用租赁房屋。

2)承租人的主观意愿

就房屋承租人而言,除因前文作用于物业或自身的相关措施外,也可能由于受疫情影响的主观原因,导致其所接受的合同对价,即租赁房屋的价值,出现利益贬损。现阶段较为常见的情形有:根据各地疫情的发展程度,承租商业物业的经营者可能因业态环境的持续恶化,主动限缩其营业时间直至暂停营业;承租办公或工业物业的商事主体可能出于减损止损的经济考量,自行调整生产经营时间、推迟或错峰复工复产;承租居住物业的自然人可能因疫情传染的风险顾虑,自行放弃租赁房屋的居住,以变更住宿地点。

不论上述因素主观或客观,因最终结果导致合同标的受限或合同利益失衡,故均可能引发相关房屋租赁合同纠纷。

鉴于房屋承租合同的承租人关于占有、使用或收益的合同目的实现,以其接受特征履行为前提,故在出租人按约提供房屋的情况下,因自身主客观因素引发合同纠纷的,笔者归类上述情形属于“不可归责于出租人的合同纠纷”。

 

本节关于房屋租赁合同纠纷的类型归纳,不单为呈现与解析此次疫情影响下,国内房屋租赁市场的履约状况与纠纷成因,其法律层面的现实意义在于,归类的情形不同直接关系下文论述中履约抗辩、法定解除、情势变更与责任免除的权利行使与规则运用。

 

三、房屋租赁纠纷的处理选项

基于疫情影响下,房屋租赁双方的直观诉求与纠纷类型,并兼顾部分出租人愿意分担经济损失与风险的例外情形,以下就法律层面可供决策的行为选项逐一论证,主要涉及四类法律概念的规则运用:违约责任、履约抗辩、合同解除与合同变更。现分别从出租人与承租人的角度,进行法理分析,并给予法律建议。

1、出租人的处理选项

1)主张违约责任

关于违约责任,根据《合同法》第一百零七条规定,其法定承担方式包括:继续履行、采取补救措施或赔偿损失。结合该法第八条确立的“有约定从约定”规则,合同约定违约金支付等其他责任承担方式的,同样适用于守约方的违约责任主张。

就房屋租赁合同而言,一般情况下,承租人未按约支付租金的,出租人有权要求其付讫“欠租”,并赔偿迟付期间的利息损失或按约定的计算标准支付违约金。

另,上述出租人付租请求权的诉讼时效,原先根据《民法通则》规定,为一年,但在《民法总则》施行后,根据最高院相关司法解释,应适用该法第一百八十八条关于诉讼时效期间为三年”的规定,并自债权形成之日,即租金应付未付之日起计算。 

需要注意的是,鉴于上述出租人有关违约责任承担的权利主张,均应以对方构成“违约”为前提,故承租人因依法行使下文所述履约抗辩权,而拒付或减付租金的,因不构成违约情形,而无须承担责任。所以,为避免违约责任主张被承租人有效抗辩,出租人在疫情期间,应当(1)对于因物业限制措施的擅自采取,可能会导致对方形成相应履约抗辩权利的规则有明确意识;(2)在承租人因自身受相关措施规范,而无法使用物业的情形下,不再重复采取相应的物业限制措施;(3)对出租的物业状况保持关注,存在因相关措施影响房屋使用的,明确措施性质,并就违法措施主张权益,鉴于此情形还可能涉及下文关于出租人违约责任的承担,故笔者建议,至少不应放任承租人的权益受违法侵害,而应尽力协助其恢复对房屋的正常使用,并明示相关第三人,保留因此致损的追偿权利。

2)单方解除合同

关于合同的解除,除双方以合意方式协议解除,或者一方依约定条件单方解除外,《合同法》第九十四条规定,设立法定单方解除权,适用情形除“因不可抗力致使不能实现合同目的”外,主要涉及主债务的拒绝或迟延履行,以及因其他违约行为致使合同目的不能实现的相关解除事由,即一方当事人构成“根本违约”。

就房屋租赁合同的出租人而言,鉴于疫情及相关措施的采取,并不直接阻碍其“收租”,所以,除以租金欠付构成“根本违约”为由,单方解除合同外,一般情况下,无法以相关措施的采取构成“不可抗力”,或者房屋承租人的其他违约行为导致其合同目的无法实现为法定事由,行使单方解除权。

需要注意的是,(1)以租金欠付构成“根本违约”为由行使单方解除权的,同样以承租人 “违约”为前提,故前文给予出租人涉及对方履约抗辩的法律意见,此处仍建议引为参考;2)根据《九民纪要》第四十七条规定,约定的解除条件成就,但违约程度轻微或无碍合同目的的,不认可守约方形成单方解除权,故出租人在行使约定解除权前,应承受必要的容忍义务;(3)鉴于《合同法》第一百一十条设定“事实上不能履行”情形作为合同应予按约履行的规则例外,故他人确有承租意向,且出租人经违约责任与另行出租的损益权衡,决定确须先行停租的,应尽快排除原承租人对租赁房屋的实际占有,以完成合同的事实性解除。

此外,出租人单方解除合同的,可先行以通知方式行使解除权,再请求法院就该行为导致合同解除的法律效果予以确认,也可直接诉请法院认可其已形成解除权,并据此判决解除合同,即关于“确认之诉”或“变更之诉”选择。但因在通知解除后的确认之诉中,承租人可能经认定不构成违约或仅轻微违约,届时除合同有效应予履行外,出租人可能为此承担相应 的违约责任。所以,结合当前房屋租赁市场的总体不景气,并鉴于变更之诉经法院支持的,承租人所最终承担的损失赔偿或违约金应计至判决生效之日,笔者建议,拟单方解约的出租人可优先选择变更之诉。

3)协议变更合同

关于合同的变更,鉴于《民法总则》仅规定合同的“可撤销”而未保留“可变更”规则,根据《九民纪要》意见,该法的施行后,原《合同法》第五十四条所设合同的“可变更”请求权已实质性废除,故除非得以适用下文的情势变更规则,一般情况下,根据《合同法》第七十七条规定,合同的变更应当经“当事人协商一致

就房屋租赁合同而言,现阶段,在疫情爆发导致大量合同利益失衡的情况下,不排除个别出租人,以大型地产商作为典型,综合市场环境、商业利益、社会责任、品牌形象等因素,同意调整合同内容,以分担承租人的损失与风险,但其本质仍属于房屋租赁双方就合同变更所达成的合意,故仍应以出租人“愿意”为前提。

需要注意的是,(1)愿意变更合同的出租人,不应受限于当下舆论关于“共担风险”即为“租金减免”的狭隘理解,鉴于除租金数额外的其它实质性内容同样体现合同利益,故可调整前后租期数额、宽展付租时间、延长结算期间,甚至可以通过变更原先不利的合同条款,以减轻己方责任,或加重对方除付租外其他义务的方式,交换合同利益,而非简单机械化的径直“减免”;(2)疫情期间,部分地方政府或国资委为稳定社会经济需要,就辖区内市及区属国有企业的房产租赁,制定相应的租金减免措施,但因相关政策的内容并不直接构成合同约定,因政策执行而减免租金的,在法律层面仍属于以协议方式的合同变更,故未依政策减免租金的,出租人并不当然构成合同的“违约”,故笔者建议,此情形下,承租人可以向业主所属主管部门寻求行政救济,而非先行选择以司法途径处理纠纷。 

此外,特殊情况下,尤以约定按销售提成计取当期租金的商业物业租赁为典型,疫情期间,因商业配套、管理、维护及安保等物业运营成本的负担,继续按约履行租赁合同对于“业主”明显不公平的,出租人也可适用下文的情势变更规则,诉请变更合同。

 

2、承租人的处理选项

1)主张履约抗辩

关于履约抗辩,除《合同法》设立同时抗辩权与不安抗辩权外,该法第六十七条规定,就设置先后履行顺序的合同,赋予后履行一方“顺序履行抗辩权”,具体为:“先履行一方未履行”或“履行债务不符合约定”的,相对方“有权拒绝其相应的履行要求”。

就房屋租赁合同而言,其对待给付通常设定为阶段性“先付后租”的履约顺序,鉴于出租人的主债务是提供可占有、使用或收益的房屋,结合关于合同归责的“无过错原则”,故因前文所列“可归责于出租人”项下各类措施的采取,导致租赁房屋权能受限的,无论措施成因与性质,承租人均可依实际的受限程度与影响期间,拒付相应比例的租金数额。

需要注意的是,(1)为履约抗辩权的有效保留与行使,承租人应在“业主”擅自采取物业管理措施,单方限制经营时间或强迫停业时,作出“不同意”的意思表示,以避免后续被认定为以实际履行变更合同或经营时间的自主调整,并在因违法措施影响物业使用时,及时通知“房东”要求其确保房屋恢复“可正常使用”状态,以避免损失扩大及明确责任承担;(2)违约责任可与履约抗辩一并主张,但前文“可归责于出租人”的三类情形中,依法采取行政措施的,因下文所论证该类措施构成不可抗力,故承租人根据《合同法》第一百一十七条规定,得以全部或部分免责;(3)鉴于履约抗辩的权利基础是对于义务履行而非对价接受的评价,故前文“不可归责于出租人”情形中,承租人因自身受措施规范,而形成客观限制的,无权行履约抗辩,可通过下文合同的解除或变更规则寻求救济,但此情形下,同时存在相关措施作用于物业的,则其仍可行履约抗辩,以归责出租人。

此外,考虑在审判实务中,法院关于房屋的使用受限程度,会根据疫情期间的禁用时段、限制人数,以及诸如办公物业的数据存储或局域网络服务设备是否支持远程办公,工业物业的租赁用途是否包含货物仓储,商业物业的配套供给或维护管理义务是否怠于履行等具体情况综合判定,而鉴于其个案的裁判尺度无法事前确实,故笔者建议:疫情期间,承租人就租金支付行履约抗辩的,其关于租金核减数额的判断应理性客观,且充分结合关联因素,以免因抗辩过度而形成诉讼,并在诉中因自身预估与法院认定的偏差,产生相应违约责任。

2)诉请合同变更

《合同法司法解释(二)》第二十六条规定,合同成立后,发生缔约时无法预见,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,导致继续履行显失公平合同目的落空的,可由法院经当事人请求,公平原则决定其解除或变更。此条文内容即为“情势变更”规则。

就房屋租赁合同而言,前文“可归责于出租人”的情形,本质上属于特征履行一方的“违约”,无非视成因免责与否,故承租人得以援用履约抗辩、违约责任或法定解除的相关规则处理,而“情势变更”则是最高院对其在相对方违约情形外,因疫情导致自身客观条件限制或己方合同利益贬值的规则救济。据此,鉴于经下文论证,此次疫情影响下,房屋租赁的“不可抗力”仅限于行政措施的实施,故承租人在排除行政措施与对方违约的事由前提下,满足上述规则适用条件的,有权诉请合同变更。

有关上述情势变更所涉“公平原则”,鉴于为保证法律的确定性与可预测性,“穷尽法律规则,方得适用法律原则”是法律规则与原则关系的基本适用法理,故该原则理论上不得直接援引以作裁判,虽然最高院曾为应对2002年“非典”疫情形势下合同纠纷的集中爆发,印发通知,指导下级法院可就相关案件视情况,适用公平原则处理,嗣后,众多判例据此突破“有约定从约定”规则,确以该原则直接作为案件裁判的法律依据,但其本质上仍应视作对法律价值的冲击与破坏。就此次疫情引发的合同纠纷而言,考虑2009年司法解释设立更能实现个案公平的情势变更规则,以及即将提交全国人大审议表决的《民法典》草案业已将该规则纳入条文制定,故在此次“有规可循”的条件下,笔者认为,我国审判机关再次大规模直接引用原则处理个案的可能性较小,且为应对后续受疫情影响大量合同利益失衡的纠纷,预计最高院近期会调整其法院系统内关于情势变更适用须层报审核的制度流程。

需要注意的是,(1)最新公布的《民法典》草案内容,已删除现行规则中“不可抗力”与“不能实现合同目的”的适用条件,故在可归责于出租人的行政措施造成房屋使用受限,但未致合同目的落空的情况下,倾向于合同变更而非行使下文“根本违约”解除权的承租人,应对其意见征求与施行情况保持关注,该法预计于今年正式颁布实施;(2)承租人以情势变更为由诉请变更合同的,前文关于内容调整不应仅片面于“租金减免”的法律意见仍建议作为合同变更的参考,以增加利益分配方案取得法院支持的可能;(3)除纯粹居住用途的房屋租赁外,就履约环境变化是否构成情势变更而言,以商业、工业物业为典型,平均利润是审判实务中判定市场波动异常是否超越商业风险范畴的重要指标,故笔者建议,作为承租人的经营者应注意留存诸如疫情期间及往年同期损益表等涉及经营收入锐减的相关凭证,以作后续可能主张“情势变更”的证据准备。

此外,鉴于计划以“情势变更”为由调整付租义务的承租人,无法事前确实法院诉中关于合同利益分配的具体裁量尺度与裁判标准,故笔者建议,资金充裕且倾向稳妥处理的承租人,可选择先行按约付租,但示明该支付行为不视为对租金减免主张的权利放弃,以避免事后在提请“情势变更”的诉讼中,因自身预估与法院认定的偏差,产生相应的违约责任(此建议借鉴房产法律专家高原的观点意见,表示感谢)。

3)单方解除合同

根据《合同法》第九十四条关于单方解除的法定事由,一方有权在因不可抗力致合同目的落空,或对方拒绝、迟延履行主债务的情形下,单方解除合同,即行使“不可抗力”解除权或“根本违约”解除权。

据此,在前文所归类的纠纷情形中,除承租人主观因素外,各类措施的采取,因造成其自身客观限制或可归责于出租人,故均可能影响承租人实现合同目或导致出租人构成根本违约,进而使得房屋承租人享有相应的法定单方解除权。

此外,鉴于根据基本法理,就上述事由所述“因不可抗力致使不能实现合同目的”而言,两者因果的关系构成应具“高度盖然性”,即特定原因在常理下虽非必然但会高概率导致相应结果。据此,就可能造成承租人合同目的无法实现的各类措施而言,关于其是否构成不可抗力,应以“根据疫情发展,是否在一般认识下所理应为防控需要而实施”为判断标准。所以,笔者认为,此次疫情影响下,房屋租赁合同的不可抗力情形,应当仅限于依法采取的行政防控措施,而不包括出租人违约或第三人违法采取的限制措施。

有基于此,结合前文所论证关于情势变更规则的适用条件,就承租人关于合同的单方解除而言,以合同目的、不可抗力、根本违约为关联因素,其权利行使所对应的依据事由与适用规则不尽相同,分别总结如下:

一方面,因可归责于出租人的三类措施,致使出租人达到根本违约程度的,均可行使“根本违约解除权”,其中因行政措施造成合同目的无法实现的,可行使“不可抗力解除权”,因第三人违法措施导致合同目的不能实现,或造成房屋使用受限以致合同利益严重失衡的,可依据情势变更规则解除合同;

另一方面,自身受到行政措施或违法措施约束,因前者导致合同目的落空的,可行使“不可抗力解除权”,因后者导致合同目的落空,或造成房屋使用受限以致利益严重失衡的,可依“情势变更”解除合同;自身因措施实施因素外的原因,导致房屋作为合同对价的利益严重贬损的,可依“情势变更”解除合同。

需要注意的是,(1)鉴于“根本违约”解除权的行使,同样以出租人“违约”为前提,故与履约抗辩权的行使类似,前文围绕违法或违约措施应予及时反对、通知并主张的法律意见,此处仍建议承租人引为参考;(2)适用情势变更规则,诉请法院解除合同的,应知晓:审判实务中“情势变更”的处理以变更为优先;(3)根据《合同法》第九十四条规定,承租人以出租人“迟延履行主要债务”为由,行使“根本违约”解除权的,应以该条文所设“经催告后在合理期限内仍未履行”为前置条件(4)根据《九民纪要》第四十八条意见,符合特定条件,且“违约方继续履行合同,对其显失公平”诉请解除合同的,应予支持,但鉴于依该意见指引起诉的,仅排除继续履行,而不免除其他违约责任,故该“违法解除”应作为承租人解约方式的最末选项,且决定选择该处理方式的,应尽早停租并诉请确认,以减轻违约责任的承担。

另,审判实务中,法院关于房屋租赁合同是否构成合同目的落空,以及是否达到根本违约程度的认定,前者会结合剩余租期、已履行比例等因素,后者会基于合同目的、房屋用途、迟延天数、限制程度等因素,分别给予综合评价。

 

四、纠纷处理规则的法律后果

就一般的民商事合同纠纷而言,前文关于合同解除、履约抗辩、合同变更、违约责任所涉规则的适用,原则上,根据常规的合同法律制度,前两者产生直接行为结果,后两者按照约定优先处理,故对应的法律后果相对确定与单一,唯关于其中损失的赔偿与承担,从房屋租赁合同的角度出发,依特定情形与权利行使的不同,而产生处理结果的差异。鉴于合同纠纷所涉损失的处理,依成因不同,可分为:违约行为所致损失的赔偿与合同解除所致损失的承担,以下分别从出租人与承租人的角度,就前述两类损失的处理展开论述。

1、房屋出租人损失的赔偿与承担

1)因违约行为造成的损失赔偿

关于损失赔偿,作为《合同法》第一百零七条所规定违约责任的法定承担方式,在合同就违约金支付等其他责任条款,未予特别约定,或虽作约定但未援引适用的情况下,用于救济守约方因相对方违约行为而遭受损失的情形。

就房屋租赁合同的出租人而言,其根据合同性质,作为货币支付义务的接收一方,一般情况下,主要因承租人未按约定数额或时间支付租金,而产生关于期限利益的经济损失,鉴于我国民事损害赔偿主要采用“损失填定”原则,故此情形下,房屋出租人主张损失赔偿的范围,原则上限于利息损失,司法实践中其计算通常以贷款利率为标准,以欠付数额为基数,自应付未付之日起计算至实际履行之日。

鉴于央行自2019年08月20日起,不再公布贷款基准利率,而改为授权银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率LPR),故当前审判实务关于逾期付款的损失认定,不再适用“央行同期同类贷款基准利率”,而以“贷款市场报价利率”为计息标准

需要注意的是,(1)基于房屋租赁中,合同标的物占有权能的转移,承租人依法应负有相关租赁房屋的基本维护、注意与通知等义务。据此,疫情期间,承租人因自身受客观限制,而未履行上述应尽附随义务,造成房屋正常使用折旧限度外的相关毁损的,构成“违约”,此情形下,除因行政措施影响,得以依据不可抗力事由免责外,出租人有权向承租人主张直接经济损失的相应赔偿;(2)鉴于房屋租赁的合同标的仅限于占有、使用或收益,不包含处分的权能让渡,故承租人无论是对建筑主体和承重结构的变动或扩建,还是装饰装修的添附行为,作为对租赁房屋的物理处分,未经出租人同意的,均构成“违约”,前者情形下,合理期限内不予恢复原状的,应就包括拆除或复原工程造价在内的损失予以赔偿,后者情形下,除非出租人同意利用,应当恢复原状,或赔偿承租人相应的损失。

2)因合同解除造成的损失承担

关于合同解除的处理,《合同法》第九十七条规定,尚未履行的,终止履行;已履行的,履行情况和合同性质,可要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

据此,合同解除后未履行部分不再履行,已履行部分可主张“互负返还”,无法恢复履行前状态的,可尝试以其他措施补救。就合同双方当事人而言,在违约方依法或按约承担违约责任的基础上,均可能因合同的解除可能造成相应损失,笔者认为,此情形下,法律所设置的救济规则,即为“因合同解除造成的损失承担”。

就房屋租赁而言,正常付租情况下,合同经出租与收租的实际对待给付,虽无法“互负返还”,但因未影响缔约时合意的“公平”,故通常不产生合同层面的“损失”。但在以商事房屋租赁为典型的合同设计中,可能为了物业的“适租性”,而约定“免租期”条款,而该期限的约定本质,是出租人在合同订立阶段,以合同按约履行完毕为假设前提,所放弃特定期限的收租权益,简言之,其主要基于合同付租义务的整体设定,而愿意接受合同总价的下调,一般情况下,该合意的公平经合同的正常履行完毕而最终实现。但房屋租赁合同提前终止的,作为免租期的合意基础,原先设定的付租义务后续不再履行,进而导致缔约时下调的价款差额,依剩余租期的合同占比,相应转为出租人的实际损失,该损失即属于出租人因合同解除所造成的损失。就具体的损失计算而言,笔者认为:损失数额=免租期×合同单期租金×剩余租期/合同租期。

需要注意的是,鉴于实践中不乏诸如逐期递增、按当期销售额提成等非单期固定的租金计取形式,且“免租期”的设置,除基于付租约定外,还可能兼顾缔约时其他合同利益的平衡,故上述公式仅为笔者所推介关于“免租期”损失的原则性确定方式,出租人在诉讼中,可依具体情形,借鉴该定损思维主张损失,并由法院酌情裁量,以最终判断免租事宜所涉损失。

在确定损失范围的基础上,关于出租人“免租期”所涉损失的处理,现行法律、法规与相关司法解释尚未制定相应的明晰规则,笔者认为,应按照归责与公平原则,依不同情形作区分处理:(1)因承租人违约导致合同解除的,该损失应当由承租人予以赔偿;(2)因出租人违约解除合同的,该损失的处理应当以合同已履行部分的复原补救为原则,由承租人参照租金标准,补偿出租人相应的房屋占有使用费;(3)因不可抗力事由导致合同解除的,该损失的处理应当按照公平原则,由承租人参照租金标准,向出租人补偿相应的房屋占有使用费。

 

2、房屋承租人损失的赔偿与承担

1)因违约行为造成的损失赔偿

相较承租人一般因租金的拒付或迟付构成“违约”,并主要造成相对方期限利益损失的情形,房屋出租人作为合同义务的特征履行一方,其违约行为及因此造成的损失类型,则表现更为多样。结合前文所归纳“可归责于出租人”的情形,因作用于租赁房屋的因素导致合同标的受限或完全无法实现,即出租人无法确保其出租房屋可供占有、使用或收益的,构成《合同法》中“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的违约情形,承租人有权主张损失赔偿,但承租人得以适用“不可抗力”规则而主张免责的除外。

关于实际损失的范围,根据《合同法》第一百十三条规定,除因违约行为造成的直接损失外,还包括守约方的间接损失,即合同履行后可以获得的利益”,据此,根据具体的租赁用途与合同目的,就疫情影响下的房屋租赁合同而言:

通常情况下,工业物业承租人可得利益损失属“生产利润损失”;办公或商业物业承租人可得利益损失属“经营利润损失”;居住物业中,经营“民宿”或长租公寓的承租人,可得利益损失属“转租利润损失”。鉴于《合同法》规定可得利益的损失主张以违约方缔约时的“可预见”为限,且审判实务中,法院会就该主张结合承租人必要的交易成本,以及在违约情形下,是否防止损失扩大、因此获得利益、存在主观过失等因素,予以综合认定,故出租人可基于上述规定与实践,平衡诉讼成本,以确定有关可得利益损失的诉请。

纯粹以居住为房屋用途的承租人,鉴于其合同目的一般不涉及经济收益,故实际损失中通常不包括可得利益损失,但仍可以主张相关直接损失。此次疫情影响下,以节后返程的城镇务工人员为典型情形,租赁房屋由于第三人违法措施的采取,导致部分物业管理区域,擅自实施外来人员禁入的封锁限制,造成承租人无法实际居住。笔者认为,此情形下,承租人在租赁所在地他处无房,且确因居住所需于他处租赁或住宿的,因此产生的费用属于可归责于出租人的实际损失,承租人应注意留存相关合同依据与付款凭证,以向对方主张赔偿。

2)因合同解除造成的损失承担

关于因房屋租赁合同的解除所造成的承租人损失,一般情况下,主要涉及其租赁期间经出租人同意,对房屋所进行的装饰装修,具体论述如下:

房屋租赁实践中,承租人在合同成立后,可能对租赁房屋装饰装修,该行为未经出租人同意的,构成“违约”,应按前文出租人有权主张的损失赔偿处理;经同意的,则该行为性质,就承租人而言,是为其合同未履行部分的己方合同利益,所作价值增益,故承租人对该增益效果的预期,是在合同按约履行完毕的假设前提下,覆盖合同剩余租期的价值,而其对应此部分增值所付代价,则是自行承担有关装饰装修的相关费用或造价。此情形下,房屋租赁合同提前终止,直接导致承租人关于装饰装修的增值预期无法全部实现,而为此所付的相应对价,除装饰装修物未形成附合,得以径行拆除利用外,通常按剩余租期的合同占比,相应转为承租人的实际损失,该损失在房屋租赁语境下,即“装饰装修残值损失”。就具体的损失计算而言,笔者认为:损失数额=重置价格×剩余租期/合同租期。

    相较前文“免租期”,装饰装修损失处理依据更为明确。根据《房屋租赁合同解释》第十一条的规定装饰装修经出租人同意,但未约定其处理的:(1)因出租人违约导致合同解除,承租人主张残值损失赔偿的,应予支持;2)因承租人违约导致合同解除,承租人主张残值损失赔偿的,不予支持,对方同意利用的,则利用价值范围内予以适当补偿;3)因双方违约导致合同解除,残值损失按过错比例分担;(4)因不可归责于双方事由导致合同解除的,残值损失按公平原则分担。另,此处条文第(4)项中的“不可归责”,笔者认为是指事由的不可归责,就本次疫情而言,即构成不可抗力的行政措施采取之于双方的不可归责,而非由此延伸合同责任的不可归责。

需要注意的是,上述规则均是适用于依法成立并生效的房屋租赁合同在解除情形下的损失处理。关于无效房屋租赁合同的装饰装修,经出租人同意的,根据《房屋租赁合同解释》第九条规定,未形成附合,且出租人同意利用的,可折价归其所有;不同意的,可由承租人拆除,造成房屋毁损的,恢复原状;已形成附合,且出租人同意利用的,可折价归其所有;不同意的,由按导致合同无效的过错比例,分担现值损失。关于此处“现值”,在房屋租赁语境下的理解,笔者认为:现值数额=重置价格×成新率,即装饰装修经折旧后的现存价值。

 

五、总结

当前疫情形势下,从利益最大化的角度出发,房屋租赁双方,在合同层面的核心诉请互逆,在法律层面的行为模式选择,其结果直接作用自身并影响对方。

就房屋出租人而言,一般情况下,作为追求维持合同约束,巩固合同利益的一方当事人,应当(1)首先明确针对自身的核心诉请,除相对方的履约能力因素外,构成法律上根本性影响的,是承租人履约抗辩权与单方解除权的形成与行使;(2)对于自身行为的合法性予以准确判断,以避免因作为或不作为的违法或违约,导致相对方得以行履约抗辩;(3)尽力确保所出租房屋可供占有、使用或收益,并在房屋权能出现受限情况时,争取排除相关妨碍,以避免相对方依据法定事由,单方解除合同;(4)注意留存关于房屋出租在疫情影响下,遭受损失的相关证明,以在合同利益严重失衡时,适用情势变更规则变更或解除合同,或在对方适用情势变更时,作为主张利益分配的相关依据。

就房屋出租人而言,一般情况下,作为追求打破履约状态,转嫁经济损失的一方当事人,应当:(1)首先明确“履约抗辩”、“根本违约”、“不可抗力”与“情势变更”的定义,并知晓依法适用相关规则的,得以停付、免付或减付租金,并在自身合同利益出现贬损时,分析成因的性质与结果的归责;(2)对可归责于出租人的情形,评价违约程度及其对合同目的的影响,以选择作履约抗辩或行使“根本违约”、“不可抗力”解除权;(3)对不可归责于出租人的情形,判断是否属于行政措施、是否影响合同目的,以及是否构成“情势变更”,以选择行使“不可抗力”解除权,或以“情势变更”为由诉请变更、解除合同;(4)在租赁房屋受违约或违法行为作用,无法正常使用时,及时向承租人给予相应的反对、通知或主张,以保留和有效行使履约抗辩权。

 

 

附:主要法律依据

1、《中华人民共和国传染病防疫法》第四十二条第一款 传染病暴发、流行时,县级以上地方人民政府应当立即组织力量,按照预防、控制预案进行防治,切断传染病的传播途径,必要时,报经上一级人民政府决定,可以采取下列紧急措施并予以公告:(一)限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动;(二)停工、停业、停课;(三)封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品;(四)控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽;(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。

2、《中华人民共和国传染病防疫法》第九条 国家支持和鼓励单位和个人参与传染病防治工作。各级人民政府应当完善有关制度,方便单位和个人参与防治传染病的宣传教育、疫情报告、志愿服务和捐赠活动。

居民委员会、村民委员会应当组织居民、村民参与社区、农村的传染病预防与控制活动。

3、《中华人民共和国合同法》第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 

4、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款 当事人协商一致,可以变更合同。 

5、《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

6、《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

7、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 

8、《中华人民共和国合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

9、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

10、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

11、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条 合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。

12、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条 违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;2)违约方继续履行合同,对其显失公平;3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

13、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释(二) 第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

14、《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知(已废止)》第三条第(三)项 由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

15、《中华人民共和国民法典(草案)》(2019年12月16日稿)第五百三十三条 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

16、《最高人民法院关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条 对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。

17、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

18、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

19、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

20、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。 

21、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。