受限购、贷款等宏观调控因素的影响，“借名买房”“合伙买房”的情形时有发生。我国现行法律法规不限制不具有家庭关系的人（如朋友、合伙人等）共同购房，亦未对此类房产的共有形式进行明确规定，购房人可以自行协商选择按份共有或共同共有。

        但在分割时，《民法典》第303条规定“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时”才可以请求分割，相比按份共有，对共同共有的分割设定了较为严格的前提条件。对于不存在家庭关系的购房人，如何界定“共有的基础丧失”或“有重大理由需要分割”，如何分割共同共有的房产，法律没有做进一步明确的规定，实践中难免存在争议。笔者结合自身案件代理实务就相关问题略陈一二。

       2004年甲预购买本市某处商品房（下称“房屋”），由于自身贷款受限，遂与其朋友乙协商，以乙的名义申请银行贷款，房屋产权登记为甲、乙二人共同共有，首付款由甲支付，甲定期将应还贷款以现金或转账形式存入乙银行账户，房屋交付之后，一直由甲实际居住使用。2021年乙协助甲将该房屋出售，所得售房款由甲全部取得，事后乙要求甲分其一半的售房款，甲不同意，乙遂诉至法院。

       甲、乙登记为共同共有人，故乙是房屋的产权人，享有一半产权份额，有权分得一半售房款及利息，且首付款及贷款亦是由乙支付，但未就出资提供证据。

       房屋由甲一人出资购买，仅借用乙的名义办理贷款，乙对房屋没有贡献，也未实际居住，乙并非实际产权人，无权分得售房款，即使有权分得，由于双方无家庭关系，应当参照按份共有，根据出资额确定份额。

       双方共同签订购房合同购买房屋，产权也登记为共同共有，而非按份共有，不区分各自所占份额，故双方共同共有房屋的意思表示是一致的、真实的，合法有效。房屋应归双方共同共有，双方对房屋共同享有所有权。共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。甲向乙请求出售房屋，乙同意并协助甲办理房屋出售手续，房屋出售后，乙没有收到房款，遭受损害，有权要求甲予以赔偿。

       按双方购买房屋时的法律规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案，双方对房屋的分割没有协议，故依法应当根据等分原则处理，同时考虑双方对房屋的贡献大小，合理分割。关于贡献大小，乙主张首付款由其出资、租金冲抵贷款本息的事实，未能提供证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。综上，一审法院酌情确定，乙占房屋40%份额、甲占房屋60%份额，乙要求甲支付40%份额房款及对应利息损失的诉讼请求予以支持，超过部分不予以支持。

       甲不服一审判决，遂上诉。

       本案的争议焦点在于乙以共同共有人的身份要求甲支付部分房款是否有相应的依据。根据本案查明事实，甲与乙办理了房屋产权登记手续，权利人为乙，甲为共同共有人。该登记行为系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效。共有关系终止时，双方可以对共有财产进行分割。甲与乙共同与案外人签署合同出售房屋，故甲应向乙支付相应的房款。

       现甲主张双方实际系按份共有，乙未有任何出资，不应得到任何房款。对此本院认为，双方在房屋产权登记时已经选择为共同共有，应当对自己的行为承担相应的后果。甲称其因为贷款限制，仅仅是借乙名义买房，但未能提供确实、充分、有效的证据对此予以证明，且在后续十几年时间，至房屋还贷完毕，甚至到出售房屋前，亦未向乙提出过要求变更产权登记，双方亦未对房屋份额的分割作出约定，有违常理，故对其该项观点，本院实难采纳。

       现房屋已经出售给案外人并完成过户手续，甲亦确认所有房款均已收到，故一审法院根据本案现有证据及双方的实际情况，酌情认定乙享有房屋40%份额，要求甲支付对应的房款及利息，并无不妥，本院依法予以维持。

       《民法典》第297条规定“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第299条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”从上述两条规定可知，我国法律对于共同共有人的身份或关系未加以限定，任何两个以上的个人或组织都可以就不动产或动产形成共同共有的关系。关于共同共有的形式，我国学界普遍认为共同共有包括夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有。本案中，甲和乙仅仅是朋友，不具备上述夫妻、家庭等关系，亦不存在合伙关系，基于我国的不动产登记制度，在办理产权登记时被登记为共同共有。

       据甲自述，由于自身贷款受限，请乙帮忙办理贷款，仅有借乙名义之意，无与乙共有房屋之实，只因在办理产权登记时对于“共同共有”和“按份共有”的概念及法律后果不了解，草率地登记为“共同共有”。甲反复强调，其与乙既不是夫妻也非亲属，自己一人出资购房，怎么可能与外人共有房屋，明显有悖常理。

       笔者认为，甲和乙均系自然人主体，不存在家庭关系，不属于常见的共同共有形式，尽管甲提出了种种抗辩的理由，但是我国不动产物权的设立采用登记制度，且签订合同、付款、办理过户手续的全过程，甲都有参与，法院据此推定登记为共同共有是甲、乙的真实意思表示并无不妥。

       进一步说，即使实际上乙确未出资，但房屋是在甲知情且全程参与的情况下被登记为二人共同共有，亦可以视为甲对乙的一种赠予行为。甲抗辩乙非真实产权人存在较大难度，除非通过行政诉讼等手段来变更原先的登记行为，显然这也很难行的通。

       在确认房屋产权归二人共同共有之后，再来看分割的问题。《民法典》第303条规定了共同共有人分割共有财产的两种情形，分别是“共有的基础丧失”或“有重大理由需要分割”。前者提到了共有基础的概念，结合前述共有形式包括夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有，共有的基础是建立在共有人之间的一种特定关系，普遍带有一定的“人合性”。本案中，甲乙之间不具备家庭关系，很难明确界定二人的共有基础，所以一审法院直接采用了后者情形，认为共有人有重大理由需要分割的可以请求分割。但仔细分析该表述，似乎仍隐含了“共有基础”的前提条件，即此种情形完整的表述应当是“共有基础虽然没有丧失，但是有重大理由需要分割的可以请求分割”。就本案而言，争议发生在出售房屋之后，再去讨论是否可以请求分割已无必要，但是此处引入的共有基础的概念对于下面如何分割至关重要。

       《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（下称《意见》）第90条的规定，“ 在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”一审法院适用上述规定，认为本案房屋应当根据等分原则处理，同时考虑双方对房屋的贡献，酌情确定了4:6的比例。

       笔者对此存在以下异议：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第1条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《意见》已经于2021年1月1日被废止，本案虽然购房是发生在《民法典》施行以前，但该法律事实持续至2021年8月（房屋出售完成过户），即民法典施行之后，2022年8月乙向法院起诉甲，因此本案不应当适用《意见》。

       其次，一审法院适用《意见》按等分原则处理，将分割的起点定在了50%，再结合出资贡献予以调整，最终酌情认定4:6的比例。常见的共有基础是建立在家庭关系之上的，倘若甲乙二人是夫妻，一方全额出资，按照上述比例分割并无不妥【见参考案例（2021）沪0115民初81238号】，但是本案中甲、乙仅是朋友关系，其共有基础相对家庭关系较为薄弱，同时，有充分证据证明房屋交付之后一直是由甲实际居住使用，乙对房屋并没有任何贡献（乙未能举证证明）和居住依赖，参照夫妻共同财产以均分为原则的作法略显不当，法院在50%的比例基础上对乙享有的产权份额予以下调，很容导致乙获得较高的份额。

       现行法律对于共同共有人分割共有财产尚未有明确规定，法院在审理此类案件时存在法律依据空白的情形。笔者认为，鉴于《民法典》第303条提到了“共有基础”的概念，那么就具备家庭关系和不具备家庭关系的共同共有人在分割共有物时就应当有所区分，建议不具备家庭关系的共同共有人在分割时可以参照按份共有的分配规则，优先以出资来确定份额，兼顾各方对房屋来源的贡献、居住使用、依赖程度等因素。

       由《民法典》第308条规定可知，共有关系不明确时，仅具有家庭关系的时才可以被视为共同共有，其实质上就是基于共有的基础或共有人之间的关系对共有形式作出的区分。具有家庭关系的人之间的共有基础显然更为牢固，人合性更强，更容易形成和保持不分份额，共同享受权利和承担义务的稳定状态，所以更适于共同共有的形式。

       综上，在分割共同共有房产时，应当结合共同共有人的共有基础，对于房屋的出资、实际占有使用等情况予以综合确定份额。

       本案中，甲在购房过程中为了规避限贷，借乙名义办理贷款，但事前未与乙签订书面协议，草率地登记为共同共有（可能存在贷款因素影响），购房之后的十多年又未主动提出要求变更权利人，最终导致自己全额出资的房产被他人分割的结果。由此可见，在购房时为了规避限购限贷等政策采取的一些借名行为是存在较大风险的，为了降低此类情形的法律风险，笔者给予以下建议，仅供参考：

       1. 购房人与被借名人之间就购房事宜应当事前签订协议，就借名事实、出资及房屋产权归属等事项予以全面、明确约定。

       2. 在办理产权登记时，如实际购房人与被借名人一同登记为权利人时，建议选择按份共有，明确约定各自份额；倘若受贷款因素等影响，客观上无法登记为按份共有时，应当对份额归属另行签订书面协议。

       3. 保留好全部购房手续材料的原件，如购房合同、房款支付凭证、还贷凭证等。

       4. 房屋交付之后，购房人应当保留好实际居住使用房屋的凭证，如物业费、水电燃气费、租金、快递等收据或发票。

       5. 在具备过户条件时，购房人应当及时要求被借名人协助办理过户手续。

       最后强调一点，采用借名行为购房客观上存在的法律风险是无法完全避免的，应谨慎为之。