上海市住宅財産管理条例第13条では、分譲住宅は条例に基づき、財産管理区域に必要な財産管理サービス室を設けなければならず、財産権は所有者全員の共有に属すると規定されています。 財産管理区域の実際の使用は、計画で設定された基準に従って提供されるべきであり、計画で設定されていない場合は、財産管理区域の実際の使用に従って提供されなければならない。 計画に定められていない場合は、財産管理区域の使用実態に応じて定めるものとする。 以前、上海で、不動産管理室の原登録者（デベロッパーのリストラで設立された民間不動産会社）に対して、所有者が民事訴訟で権利を主張し、再審の判決で、原登録者に区内不動産管理室の権利がないこと、すなわち区内不動産管理サービス室の最初の登録が間違っていたことが確認された事例がある。

        同様の紛争は、不動産登記の確認をめぐる一般的な訴訟とは異なります。 一つには、このような場合、原告数が多いにもかかわらず、民法278条（所有者の二重投票規定）の規定に従わなければならないため、実際には原告らの権利擁護が困難となり、訴訟能力が一般の民事主体に比べて弱く、客観的には、管理不足、規制不足により所有者の公益を害することが継続することになるからである。 民事訴訟以外で、より効率的で公正な司法救済を求めることを検討すべきです。 第二に、権利を主張する側と不動産管理施設の登記名義人との間に民事上の法律行為はなく、登記情報の正確さは、実際には登記当局が合理的な審査義務を果たすかどうかにかかっています。 登記の審査結果は、所有者の利益に直結するものであり、民事法律行為の有効性とは関係がない。 民事訴訟によって所有者の権利を確認することは、所有者の権利と貴重な司法資源の浪費であり、コストである。

        このことから、行政手続法および最高人民法院の「住宅登記事件の審理に関するいくつかの問題」の規定に基づき、同様の苦境にある所有者は、不動産登記機関に行政訴訟を提起し、不動産管理サービスルームの誤った不動産登記の是正を要求しようとすることができる。 本稿では、2021年11月に上海達邦法律事務所が上海市小区の所有者委員会を代理して、小区内の不動産管理室が誤って不動産登記されたと主張して、上海市天然資源登記局（以下「登記局」という）を訴え、不動産登記を是正した事例を取り上げます。 この事件は、地区の所有者が行政訴訟を通じて地区の附属施設に対する財産権を主張する道筋と困難を分析し、地区の所有者の公権力を保護するために、調達機関による行政公益訴訟をこのような公権力事件を対象とすべきであると提案した。

ケースの説明：

        当該地区の不動産管理室は、1999年5月に開発業者（旧国営企業）が当該地区の「支援施設」として建設し、土地を割り当てている。 "オフィス "です。 その後、その土地について公表された赤線図には、その土地の赤線より外側に建物ユニットが表示されています。 その後、区が民主的な手続きで不動産会社を変更したものの、不動産会社が不動産管理室を所有者に返却することを拒んだため、区の所管する部分の調停が不調に終わったことから、区の所有者が民主的に議決し、行政手続きにより当該区の不動産管理室所有権の登記を訂正することに同意しました。 この事件は、上海鉄道運輸裁判所で第一審が行われ、請求は棄却された。 第一審は、上海市不動産登記技術条例（上海市計画資源条例［2021］第1号）第15条第1項第3号によれば、不動産登記簿に記録された権利の誤った帰属について、利害関係者が一方的に有効な法律文書で訂正を申請する（これは先に紹介した民事確認判決と同様）、不動産所有委員会はまず民事確認で救済を求めるべきと判断した。 第二審は、不動産の登記行為は、不動産の所有者の関連する権利の記録と公示に過ぎないと判断した。 不動産の権利の帰属は、現在でも不動産登記行為の基礎となる売買、共有、贈与、抵当、婚姻、相続という民事上の法律関係に依存しています。 上海第三中級人民法院は第二審で、最高人民法院の「住宅登記事件の審理に関するいくつかの問題についての規定」第8条を引用し、第一審の判決を支持し、オーナーズ委員会の訴えを退けました。

行政訴訟救済の正当性についての考察：

        司法実務上、不動産登記に先行して民事上の権利確定が行われた例があるが、いずれも「前手」の民事行為によって不動産登記の内容の正確性が司法的に確認され、無効または取り消されたものであった。 本件の原告は、不動産登記に関する仮規定第3条の「移転登記」に該当する行為を登記所に請求したものである。 "訂正登録 "ではなく、のようになります。

        しかし、当該地区の財産管理室など、付帯施設の初期登記は、「手前」民事法律行為による権利帰属の移転はない。 本来、所有権の登記は、利害関係者（全所有者）と登記所との間の行政行為であり、不動産登記簿に記録されている不動産所有者は、その行政行為の第三者である。

        手続き上、最高人民法院の「住宅登記事件の審理に関するいくつかの問題についての規定」（2010.11.18実施）第6条によると、人民法院は住宅登記行政事件を受理した後、第三者として行政手続きに参加するよう訴えていない次の利害関係者に通知しなければならない：住宅登記簿に記載の権利者、異議を申し立てられた登記、修正登記および事前登記の権利者。 人民法院が特定できるその他の利害関係者は、法律に従い、裁判所が第三者としてリストアップするものとします。

        実質的には、『中華人民共和国民法』物権部の適用に関する最高人民法院の解釈（一）（施行日：2021.01.01）第2条によれば、当事者が、不動不動産登記簿の記録が真の権利状態に対応していないことを証明する証拠を持ち、自分が不動不動産の物権の真の権利者であることを確認し、自分の物権享有について確認を求める場合、その要求を支持しなければならないとされています。

不動産登記形態の見直し義務の合理的な定義についての考察：

        地域支援施設の誤登録問題を行政訴訟で解決する場合、被告（行政機関）が行政行為自体の適法性を証明するという行政訴訟法上の証明逆転のルールを適用する必要がある。 そして、不動産登記の行政訴訟において、登記当局の登記申請資料の審査義務の範囲の定義が、登記当局の立証責任の完遂と行政行為の適法性の司法判断を決定する。

        最高人民法院の「住宅登記事件の審理に関するいくつかの問題についての規定」（法制［2010］第15号）第9条によると、不動産登記行為の合法性については登記機関が立証責任を負うとされています。 合法性」の証明の要件は何ですか？ 本件の状況に鑑み、担当弁護士は、登録機関は、本件不動産管理サービスルームの初回登録申請資料について、申請書類が初回登録申請時に公布・施行されている法令・規範文書に適合しているかどうかの実体審査と、申請書類の内容の真偽確認の両方を含む「慎重かつ合理的な」審査を行うべきであると考えています。 明らかに法律に反する情報については、単に資料の入手可能性を確認するだけの形式的な審査では、適法性審査の要件を満たせません。

        都市計画法第23条によると、新市街地の開発および旧市街地の改修は、統一的計画、合理的配置、適切な地域条件、総合的開発、補完的建設の原則に従わなければならないとしている。 上海市住宅財産管理条例の第13条では、分譲住宅は、財産権が全所有者の共有に属し、規則に従って財産管理区域に必要な財産管理サービス室を提供しなければならず、財産管理サービス室からの収益は、オーナー委員会の活動資金および財産維持資金の補充に使用しなければならないと規定されている。

        不動産登記に関する暫定規定（施行日：2014.11.24）第18条および第19条によると、不動産登記機関は不動産登記申請を受理する際、登記申請が法律および行政法規の規定に違反していないかどうかをチェックしなければならないとされています。 家屋などの建物や工作物の所有権の初回登記について、不動産登記機関は登記申請された不動産の現地調査を行うことができます（2019年の改正では調整されていません）。 不動産登記機関は、原登記の際の違法事項の有無を実質的に調査するものとする。 最高人民法院の「住宅登記事件の審理に関するいくつかの問題についての規定」（施行日：2010.11.18）第9条は、登記機関が訴えられた住宅の登記行為の合法性について立証責任を負うと定めている。

        地区の附属施設（不動産管理室を含む）の初回登記申請時に、前述の法令がすべて公布・施行されていた場合、登記機関が作成する建設工事計画許可書（登記必要書類の一つ）に添付される工事一覧表に記載されている「附属施設」、住宅・土地局権利・地籍課が発行する「土地利用境界確認書」の日付が 土地住宅局発行の「土地利用境界確認書」には、土地の性質が「割付」と記録されていますが、不動産管理サービスルームの初期登記の権利者は、デベロッパーがリストラして設立した民間の不動産会社であり、建物の用途は「事務所」になっています。 "申請書の趣旨に明らかに反する申請資料の形式的な審査よりも、登録機関の慎重・合理性という責務が優先されるべきです。

調達当局による行政公益訴訟をこのような紛争を対象とすべきであるとする指摘についての考察：

        要約すれば、小規模コミュニティの不動産管理室の所有権をめぐる紛争は、一般に、紛争が大きな期間に及び、不動産登記資料が不完全で、登記原資料が複雑で、手続きや事実関係が複雑で、容易に解決できず、客観的に社会の公益、ひいては国家の利益を損なう可能性がある。 小区の附属施設の不動産登記の行政訴訟、もしそれが割り当てられた土地の最初の登記を含むが、付与に変更すると、国有地使用権の付与の法的遵守の問題があるかもしれません。

        公益訴訟事件における法律の適用に関するいくつかの問題に関する最高人民法院および最高人民検察院の解釈（2020年改正版）」第21条1項によると、人民検察院は、その職務を遂行するにあたり、生態環境・資源保護、食品・薬品安全、国有財産保護、国有地使用権付与の各分野で監督管理責任を負う行政機関が違法に権限を行使し、または怠ったことを発見した。  行政公益訴訟を調達当局が集団訴訟の形式で行うことができれば、公共施設の権利者と行政当局の不平等な訴訟状態を均衡させ、この種の紛争の解決に役立ち、多くの権利者に誤った原簿による連続侵害の結果を根本的に解決し、財産権の公信力を維持することができるようになるだろう。

そんなときの権利維持のコツをご紹介します：

        既存の司法実務によると、区内の不動産管理サービスルームの権利確定をめぐる紛争は、行政訴訟で解決するか、公益機関案件の審判監督手続きの結果を待って、他の種類の案件を立ち上げるか、依然として民事訴訟が中心である。 本件を担当した弁護士は、他の不動産所有者の参考となるよう、次のようなポイントをまとめています。

        一. 法律の遡及効の問題に注意を払うこと。 最高人民法院の住宅登記事件の審理に関するいくつかの問題についての規定第2条によると、人民法院は、行政訴訟の日（1990年10月1日）以前に住宅登記機関が行った住宅登記行為に対して、市民、法人、その他の組織が行った行政訴訟を受理しないものとされている。

        二. に、起訴期間の問題に注目することです。 起訴期間に関する行政訴訟法の規定及び司法解釈：行政訴訟法第45条（行政上の再審査のための起訴期間）、第46条（行政行為のための起訴期間）、第47条（行政機関が個人の権利、財産権その他の正当な権利利益を保護するためにその法的義務の履行を申請するための起訴期間）等。 中華人民共和国行政訴訟法の適用に関する最高人民法院の解釈」第64条は、行政機関が市民、法人又はその他の団体に訴追期限を知らせずに行政行為を行った場合、訴追期限は市民、法人又はその他の団体が訴追期限を知った又は知るべきだった日から計算するものとし、ただし、市民、法人又はその他の団体が行政行為の内容を知った又は知るべきだった日から1年を超えないものと定めています。 .

        三. に、手紙や陳情書による行政不服審査の問題に注目する。 実務上、行政機関が信書や陳情書に返信した場合、その審査は「信書や陳情書に返信して行政権を遂行するという名目」であり、訴求力のある特定行政行為の基本的性格を有しており、行政訴訟の範囲に含めて司法手続により審査すべきであるとされています。

        四. に、支援施設登録時の法令に注意することである。 上海市を例にとると、「上海市住宅地管理条例」は1997年7月1日に施行され、それ以前に計画・建設された住宅地は、第13条の補助施設の規定を適用することができない。

        五. 不動産登記簿と不動産権利証の法的効果の違いに注意する。 不動産登記簿は登記所によって管理されています。 不動不動産の権利証は、権利者が不動不動産の財産権を享受していることの証明であり、その記録事項は不動不動産登記簿と一致しなければならない。記録に矛盾がある場合、不動不動産登記簿が本当に正しくないことを証明する証拠がない限り、不動不動産登記簿が優先されるものとする。

        六.  不動産登記の種類の違いにご注意ください。 不動産登記暫定規則によると、不動産登記とは、不動産登記所が法律に従い、不動産に対する権利の帰属その他法定事項を不動産登記簿に記録する行為をいう。 不動産登記は、初期登記、変更登記、移転登記、抹消登記、訂正登記、異議申立登記、予告登記、差押登記に分かれる。 不動産登記簿は、法律に従い、各種の登記事項を正確、完全かつ明瞭に記録しなければならない。 何人も不動産登記簿を損傷することができず、また、法律に従って訂正する場合を除き、登記事項を訂正することができない。 利害関係人は、不動産登記簿に記載された事項が不正確であると考える場合、その登記簿の訂正を申請することができます。

        七. 訴訟における原告の主位的資格の確認に留意すること。 所有者委員会は、所有者が民法第278条に基づく議決権行使手続きを行った後、訴訟を開始する権利を有します。 実際には、オーナーズ委員会が訴訟を起こす前に経営指導部門に説明を求める可能性も否定できず、当事者間のコミュニケーションに注意を払う必要がある。

        八. 訴訟事件受任手数料の問題に注目する。 民事財産権の決定手続き、決定するために不動産の評価額に応じて訴訟手数料は、地区の20年以上で市内中心部の住宅年齢については、プロパティマネジメントサービス室場合訴訟手数料の会計地区の住宅価格の平均価格によると、ケース受け入れ手数料は少量ではない、客観的に投票する権利を守るために所有者の困難を高めることができるかどうか、他の合理的な主題評価方法は、民事ケースも事前に提出する必要がありますです。 他に合理的な評価方法があるかどうかという問題も、民事事件では事前に検討する必要があります。