作者：张黔林
上海大邦律师事务所高级合伙人、律师
上海市律师协会房地产委员会委员    

     新国五条细则于本月一日出台后，引起众多关注。网上流传不少避税“高招”，不少朋友也向我咨询这些高招是否可行，在此一并解答如下，以免谬种流传，给买卖双方带来无尽烦恼：

   “高招”一：虚假诉讼
      做法：“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户！”
      评点：不可行，甚至触犯刑法
      理由：1.法院诉讼要按照欠款金额交纳诉讼费用，具体标准可以在网上查询，当然这个费用比税收少很多，只是要注意并不是没有成本的。

    2.是否应当交纳关键要看其中是不是有交易行为，就算双方协商以房抵债，其实质是产权人把房屋出售给买方，仍然是一种交易行为，所以即使有判决书，税务机关还是要征税。举一个我办过的案子为例：两人共有产权，诉至法院要求分割，法院判产权给甲，甲向乙支付一部分房屋补偿款，税务机关仍然认为这相当于是乙将自己的那部分份额出售给了甲，还是要按补偿款的金额来征税。

    3.虚假诉讼是一种妨碍民事诉讼的行为，还可能被法院罚款甚至拘留，最长拘留时间是15天，同时还涉嫌刑法上的逃税罪。

  “高招”二：假离婚

做法：“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！”

评点：暂不论其中的道德风险，法律上的确可行，但风险实在太大。

理由：目前对夫妻间房屋过户的确不征税。但有两个问题无法回避：一是弄假成真，虽然是“假”离婚，但一旦领取了离婚证，法律上也成了“真”离婚，如果一方离婚后不愿复婚，那另一方也只能望尘莫及。二是复婚后将来如再离婚会发生财产纠纷，离婚登记时，离婚协议上子女、财产归谁都要写清楚，不管写上财产归哪一方，将来复婚的话，法律上讲这些财产就是这一方的婚前财产，将来即使再离婚，也不能分割这部分财产（当然另有约定除外，不过谁会写得这么清楚呢？

“高招”三：阴阳合同
     做法：把实际的成交价做低，按做低的价格去过户。
     评点：避税作用有限。
     理由：当税务部门认为成交价过低时，可以直接核定价格，所以即使做低成交价也不能低于税务部门的核定价，低于核定价则以核定价计算税款，所以这样做的作用有限。如果做低，即使买卖双方不发生因此纠纷，也存在两个问题，一是税务部门会对这种逃税行为进行处罚（当然实际上这种概率很小，不过做为律师我必须提醒大家注意这仍然是一种违反税法的行为），二是买方将来再出售的时候，在计算个人所得税时，由于买价较低，个人所得税会较高。

     我对国五条的看法：
     1、房屋转让环节征个人所得税有法律依据
     《个人所得税法》第二条规定“财产转让所得”应当征个人所得税。所以，在房屋转让环节征个人所得税是有法律依据的。
     2、房屋转让环节征20%个人所得税也有法律依据
     《个人所得税法》第三条规定：财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
     3、为什么以前可以按出售价的1%或者2%来征，现在又按20%来征，其依据何在？

     《个人所得税法》第五条规定“其他经国务院财政部门批准减税的”可以“减征个人所得税”。《个人所得税法实施条例》第十六条规定：税法第五条所说的减征个人所得税，其减征的幅度和期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

结论：
     基于对以上法条的检索和分析，可以得出一个结论：房屋转让环节的个人所得税依法应当征收20%的个人所得税，国务院财政部门有权批准减税，而减税的幅度和期限由省级人民政府来制订。

    这样层层的授权貌似持之有据，但与税收法定主义相违背，税收法定主义要求税种、税收要素等必须法定，其中的税率、减免税等等更是必须有明确的法律依据。税收法定是让纳税人对自己的行为有所预期，知道哪些环节是要纳税的以及纳多少税。但是，本国的大量计税依据（不只是个人所得税法，企业主更有体会）都是由某个部门一纸文件来决定，然后突然公布，如此这般，何来税收的稳定性。须知，税法的权威性仅次于刑法，违反税法，轻则罚款，重则入狱。而现实中，征与不征，应征多少，合理避税与偷逃税款的界线从来都是模糊不清，其解释权很大程度上取决于税收征管员的意见。纳税人的权利置于何地？无怪乎，此次新规一出，怨声载道了。